「親から相続した家を売りたいけれど、名義が亡くなった親のままになっている」「相続登記してない不動産でも売却できるの？」——こうした不安を抱えて検索される方は少なくありません。
結論から言うと、相続登記してない不動産は、名義人が故人のままでは原則そのまま売却できません。売却の前に「相続登記（名義変更）」を済ませることが必須です。さらに2024年4月からは相続登記が義務化され、放置すると過料の対象にもなり得ます。
この記事では、相続登記が未了の不動産を売却するために知っておくべき仕組み・法改正・手続きの流れ・必要書類を、京都の不動産売却専門会社トライアセットがわかりやすく解説します。
相続登記してない不動産はなぜ売却できないのか
不動産を売買して買主に引き渡すには、所有権を売主から買主へ移す「所有権移転登記」が必要です。ところが相続登記をしていない不動産は、登記簿上の名義人が亡くなった方（被相続人）のままになっています。登記は実態に即して行う必要があり、すでに亡くなっている人から直接買主へ名義を移すことは認められていません。そのため、まず被相続人から相続人へ名義を変える「相続登記」を行い、現在の所有者を明確にしたうえでなければ、買主への移転登記＝売却の最終手続きができないのです。
相続登記前でも「相談」や「準備」は進められる
注意したいのは、「相続登記が終わるまで一切動けない」わけではないという点です。不動産会社への相談・査定の依頼・売り方の検討は、相続登記の前からでも問題なく進められます。実務では、登記手続きと売却準備を並行して進めるケースも多くあります。ただし、買主への引き渡し（所有権移転登記）の時点までには、必ず相続人名義への相続登記を完了させておく必要があります。
2024年4月から相続登記が義務化されました
「これまで相続登記をしていなくても問題なかった」という方も多いですが、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されました。売却予定の有無にかかわらず、相続した不動産には登記の義務が生じます。
- 施行日は2024年（令和6年）4月1日
- 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する義務がある
- 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となり得る
- 施行前の過去の相続も対象で、2027年（令和9年）3月31日までに登記が必要
- 遺産分割協議がまとまらない場合は「相続人申告登記」で義務を履行できる
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年（令和6年）4月1日 |
| 申請期限 | 取得を知った日から3年以内 |
| 過去の相続 | 対象。2027年（令和9年）3月31日まで |
| 罰則 | 正当な理由なく未申請の場合、10万円以下の過料 |
| 簡易な手続 | 相続人申告登記で義務を履行可能 |
過料は期限を過ぎた瞬間に自動で科されるわけではありません。登記官が未登記を把握すると、まず登記申請を促す「催告」が行われ、それでも正当な理由なく応じない場合に裁判所へ通知され、最終的に過料の有無や金額が決定される流れです。とはいえ、放置するメリットはなく、早めの登記が安心です。
相続人申告登記とは
遺産分割協議がすぐにまとまらないケースもあります。そんなときに使えるのが相続人申告登記です。これは「登記名義人が亡くなり相続が開始したこと」「自分がその相続人であること」を相続人が単独で法務局に申し出ることで、ひとまず申請義務を果たしたとみなされる簡易な制度です。ただし、相続人申告登記は権利関係（誰が所有者か）を公示するものではないため、不動産を売却したり担保に入れたりする場合には、別途、通常の相続登記をあらためて行う必要があります。
数次相続・共有名義は早めの対応がカギ
相続登記を長く放置すると、その間にさらに相続人が亡くなり、相続が重なる「数次相続」が起こります。すると相続人の数がねずみ算式に増え、面識のない遠縁の親族まで含めて全員の合意が必要になるなど、権利関係が一気に複雑化します。また、複数の相続人で共有している不動産は売却に共有者全員の同意が必要です。相続人が多い・共有になっている場合ほど、早めに専門家を交えて整理することが重要です。
相続登記に必要な主な書類
| 書類 | 内容・取得先 |
|---|---|
| 被相続人の戸籍謄本 | 出生から死亡までの連続したもの |
| 被相続人の住民票の除票 | 本籍地入りのもの |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 現在のもの |
| 不動産を取得する人の住民票 | 新名義人の住所証明 |
| 相続人全員の印鑑登録証明書 | 遺産分割協議書に押印した実印分 |
| 遺産分割協議書 | 相続人全員が実印で押印 |
| 固定資産評価証明書 | 登録免許税の計算に使用 |
なお、相続登記には登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）がかかります。司法書士へ依頼する場合はこれに報酬が加わり、費用の目安はおおむね10万円〜30万円程度となるケースが多いです。
相続登記して不動産を売却する流れ【5ステップ】
遺産分割協議で取得者を決める
遺言書があればその内容に従い、なければ相続人全員で誰がどの不動産を取得するかを話し合い、合意内容を遺産分割協議書にまとめて全員が実印で押印します。
相続登記で名義を変更する
必要書類をそろえ、法務局へ相続登記を申請します。被相続人名義から相続人名義へ変更し、売却できる状態を整えます。司法書士に依頼すると手続きが確実です。
不動産会社に査定・相談する
不動産会社に査定を依頼し、相場や売り方（仲介か買取か）を確認します。査定や相談は相続登記と並行して進めても構いません。
売買契約を締結する
買主が決まったら条件を調整し、売買契約を締結します。契約内容や引き渡し時期、契約不適合責任の取り決めなどを専門家とともに確認します。
決済・引き渡しを行う
残代金の受領と同時に、買主への所有権移転登記を行い、物件を引き渡して売却が完了します。この時点までに相続登記が済んでいることが前提です。
相続登記が未了でも相談できる京都の不動産会社
「名義が故人のまま」「相続人が複数いて話が進まない」「何から始めればいいかわからない」——そんな状態でも、まずは相続に強い不動産会社へ相談するのが解決への近道です。京都で相続登記してない不動産の売却を検討するなら、相続物件・空き家・訳あり物件に強い株式会社トライアセットがおすすめです。提携する司法書士などの専門家と連携し、名義変更から売却までをワンストップでサポートします。
1．株式会社トライアセット
株式会社トライアセットは、京都市中京区に本社を構える不動産売却・買取の専門会社です。仲介と買取の両方に対応し、相続物件・空き家・古家・訳あり物件の取り扱いを得意としています。相続登記がまだ済んでいない状態からのご相談も歓迎しており、提携する司法書士など専門家と連携しながら、名義変更から売却までをワンストップでサポートします。
秘密厳守・スピード対応を徹底しており、「名義が故人のままで何から手を付ければよいかわからない」「相続人が複数いて話が進まない」といったお悩みにも丁寧に伴走します。京都市の不動産売却は、相続に強いトライアセットの無料査定からお気軽にご相談ください。
- 京都市中京区本社・地域密着で相続不動産に精通
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| 会社名 | 株式会社トライアセット |
|---|---|
| 公式HP | 公式サイトで査定依頼 ＞ |
| 所在地 | 京都市中京区釜座町22 ストークビル三条烏丸207 |
| 営業時間 | 10:00〜19:00（定休：日・祝） |
| 電話番号 | 075-741-8970 |
| 特徴 | 京都の不動産売却・買取専門 / 仲介・買取の両対応 / 秘密厳守・スピード対応 / 相続・空き家・狭小地・古家・長屋・訳あり物件に強い |
よくある質問（Q&A）
Q. 相続登記してない不動産でも、亡くなった親の名義のまま売却できますか？
A. 原則できません。買主へ名義を移す所有権移転登記が必要ですが、故人名義のままでは直接買主へ移転できないためです。売却前に相続人への相続登記（名義変更）を済ませる必要があります。
Q. 相続登記が終わる前に不動産会社へ相談してもよいですか？
A. 問題ありません。査定・相談・売り方の検討は相続登記の前からでも進められます。ただし買主への引き渡しの時点までには相続登記を完了させる必要があるため、登記と売却準備を並行して進めるのが効率的です。
Q. 相続登記をしないまま放置するとどうなりますか？
A. 2024年4月の義務化により、取得を知った日から3年以内の申請が義務となり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。さらに数次相続で相続人が増え、権利関係が複雑になって売却が難しくなるリスクもあります。
Q. 過去（2024年4月より前）に相続した不動産も義務化の対象ですか？
A. 対象です。施行前に相続した未登記の不動産については、2027年（令和9年）3月31日までに相続登記をする必要があります。早めの手続きをおすすめします。
Q. 相続人申告登記をすれば、そのまま売却できますか？
A. いいえ。相続人申告登記は申請義務を果たすための簡易な制度で、権利関係を公示するものではありません。売却や担保設定の際には、別途通常の相続登記が必要になります。
Q. 相続人が複数いて意見がまとまりません。どうすればよいですか？
A. まずは遺産分割協議で取得者を決めることが基本です。共有名義の不動産は売却に全員の同意が必要となるため、相続に強い不動産会社と提携専門家に相談し、整理を進めるとスムーズです。
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まとめ：相続登記してない不動産は、売る前の名義変更がすべての出発点
相続登記してない不動産は、名義人が故人のままでは原則そのまま売却できません。売却の前提として相続登記（名義変更）が必須であり、遺産分割協議で取得者を決め、相続人名義へ登記したうえで売却を進めるのが基本的な流れです。2024年4月の義務化により、3年以内の申請義務や10万円以下の過料、過去の相続は2027年3月末までという期限も意識しておきましょう。
放置すれば数次相続で権利関係が複雑になり、売却も登記もどんどん難しくなります。京都で相続登記が未了の不動産の売却をお考えなら、相続・空き家・訳あり物件に強く、提携専門家と連携できる株式会社トライアセットへ。名義変更から売却までを一緒に整理します。まずは秘密厳守・スピード対応の無料査定からお気軽にご相談ください。
