一棟アパートの売却は、自宅やマンションの一室を売るのとは考え方が大きく異なります。買主の多くは投資家であり、価格は「いくらの収益を生むか」、つまり利回りと収益還元の考え方で決まるからです。同じ物件でも、満室か空室か、築年数、木造か軽量鉄骨かといった条件で査定額が大きく変わります。
この記事では、一棟アパートの相場の考え方、満室・空室で価格が変わる理由、木造・軽量鉄骨の利回りの目安、築古アパートの出口戦略、売却タイミング、譲渡所得税の基本までを、京都の不動産売却専門会社トライアセットが分かりやすく整理しました。
数値はあくまで一般的な目安です。実際の価格は立地や個別事情で変わるため、正確な金額は無料査定でご確認ください。
一棟アパートの売却価格はどう決まるのか
一棟アパートの価格は、居住用不動産で使われる取引事例比較法だけでなく、投資物件としての収益力を評価する収益還元法で査定されるのが一般的です。代表的なのが直接還元法で、おおまかには年間の純収益 ÷ 還元利回り＝物件価格として算出します。収益が大きいほど価格は上がり、還元利回りが高い（リスクが高いとみなされる）ほど価格は下がるという関係です。空室が多い、築年が古い、立地が弱いといった要素は還元利回りを押し上げ、価格を下げる方向に働きます。
利回り相場の目安（構造・築年で変わる）
一棟アパートの利回りは地域・構造・築年数によって変わります。一般的な目安として、全国平均はおおむね8％前後、首都圏など需要の強いエリアはやや低め、地方は高めになる傾向があります。築浅ほど利回りは低く（価格が高く）、築古ほど利回りは高く（価格が安く）なるのが通常です。
| 項目 | 目安の考え方 |
|---|---|
| 全国の平均利回り | おおむね8％前後で推移 |
| 需要の強い都市部 | 平均より低め（7％台になることも） |
| 地方・郊外 | 利回りが高くなる傾向 |
| 築浅（10年未満） | 利回りは低め＝価格は高め |
| 築古（20年以上） | 利回りは高め＝価格は安め |
木造と軽量鉄骨で評価が変わる理由
建物の残存価値と買主の融資の受けやすさの指標が法定耐用年数です。木造は22年、軽量鉄骨造は骨格材の厚みによって異なり、3mm以下は19年、3mm超4mm以下は27年が目安とされます。法定耐用年数を超えた建物は金融機関の担保評価が下がりやすく、買主が融資を組みにくくなるため、価格が下がることがあります。耐用年数が残っているうちに売却を検討するのも有効です。
満室と空室で価格はどう変わるか
| 観点 | 満室・高稼働 | 空室が多い |
|---|---|---|
| 想定収益 | 高く評価されやすい | 低く見積もられやすい |
| 買主の購入意欲 | 高まりやすい | 慎重になりやすい |
| 売却価格 | 高く設定しやすい | 下がりやすい |
| 売却スピード | 早まりやすい | 時間がかかりやすい |
注意したいのは、売却直前に家賃を大きく下げて無理に空室を埋めるのは逆効果になりやすい点です。家賃を下げると収益性そのものが落ち、収益還元での評価が下がってしまうことがあります。空室対策と売却戦略はセットで考える必要があります。
築古アパートの3つの出口戦略
築年数が進んだアパートでは、「どう売るか（出口）」の選択が価格と売れやすさを左右します。主な選択肢は収益物件のまま売る・解体して更地で売る・買取で売るの3つです。
| 出口 | メリット | 注意点 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 収益物件のまま売る | 解体費がかからずオーナーチェンジで売れる | 収益性が低いと売りにくい | 入居率・家賃が安定している |
| 解体して更地で売る | 買主の幅が広がる | 解体費・退去交渉・固定資産税増 | 老朽化が激しく入居付けが難しい |
| 買取で売る | 早く確実・契約不適合責任の免責も | 価格は相場の6〜8割程度が目安 | 急ぎ・売りにくい築古や空室物件 |
一棟アパートの売却タイミングと税金
高く売りやすいのは満室・高稼働で収益が安定しているときです。加えて、建物評価や融資の付きやすさを考えると築20年以内が一つの目安とされ、大規模修繕の出費が増える前、耐用年数が残っているうちの検討が有利です。
売却益（譲渡所得）は売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除で計算します。建物部分は減価償却の影響で取得費が目減りするため、想定より利益が大きく出ることがあります。税率は所有期間で変わり、売却年の1月1日時点で5年以下は39.63％、5年超は20.315％です。
| 所有期間（売却年の1月1日時点） | 区分 |
|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 |
| 5年超 | 長期譲渡所得 |
一棟アパートを売却する流れ【5ステップ】
情報を整理して査定を依頼する
レントロール、家賃や入居状況、修繕履歴、登記関係の書類などを整理し、収益物件に強い不動産会社に査定を依頼します。仲介・買取の両方を比較できると、最適な出口を選びやすくなります。
売却方針と価格を決める
収益物件のまま売るか、更地にするか、買取にするかを含め、売却の目的に合わせて方針と売り出し価格を決めます。譲渡所得税の見込みもこの段階で確認しておくと安心です。
媒介契約を結び売却活動を始める
仲介で売る場合は媒介契約を結び、投資家向けに販売活動を行います。満室の魅力や収益性を正しく伝えることが好条件での成約につながります。
買主と交渉・売買契約を締結する
購入希望者と価格や引き渡し条件を調整し、合意できれば売買契約を締結します。オーナーチェンジの場合は賃貸借契約や敷金の引き継ぎ条件も明確にします。
決済・引き渡しと確定申告
残代金の決済と所有権移転、賃料・敷金の精算を行い、引き渡しを完了します。売却益が出た場合は翌年に確定申告を行い譲渡所得税を納めます。
一棟アパートの売却を相談できる京都の不動産会社
一棟アパートの売却は、収益還元の知識、構造や築年に応じた出口の見極め、税金や賃貸借契約の引き継ぎなど、専門性が求められます。京都で一棟アパートの売却をお考えなら、収益物件に強く仲介・買取の両方に対応できる株式会社トライアセットにまずはご相談ください。
1．株式会社トライアセット
株式会社トライアセットは、京都市中京区に本社を置く不動産売却・買取の専門会社です。一棟アパートをはじめとする収益物件の取り扱いに強く、仲介・買取の両方に対応しているため、相場で高く売りたい場合も、早く確実に現金化したい場合も、お客様のご事情に合わせて最適な出口をご提案できます。
相続したアパート、空室の目立つ築古物件、再建築が難しい土地や古家付き・訳あり物件など、一般的には売りにくいとされるケースの実績も豊富です。秘密厳守・スピード対応を徹底し、ご相談から査定、ご売却までワンストップでサポートいたします。京都で一棟アパートの売却をお考えなら、まずは無料査定からお気軽にご相談ください。
- 京都の不動産売却・買取専門で収益物件に精通
- 仲介と買取の両対応で出口を柔軟に選べる
- 相続・空き家・古家・訳あり物件にも強い
- 秘密厳守・スピード対応で安心して相談できる
- 無料査定で適正価格と最適な売り方を提案
| 会社名 | 株式会社トライアセット |
|---|---|
| 公式HP | 公式サイトで査定依頼 ＞ |
| 所在地 | 京都市中京区釜座町22 ストークビル三条烏丸207 |
| 営業時間 | 10:00〜19:00（定休：日・祝） |
| 電話番号 | 075-741-8970 |
| 特徴 | 京都の不動産売却・買取専門 / 仲介・買取の両対応 / 秘密厳守・スピード対応 / 相続・空き家・狭小地・古家・長屋・訳あり物件に強い |
よくある質問（Q&A）
Q. 空室が多いアパートでも売却できますか。
A. 売却は可能です。空室が多いと収益還元での評価は下がりやすいものの、価格次第で投資家が購入するケースや、買取で早期に現金化するケースがあります。無理に家賃を下げて空室を埋めると逆効果になることもあるため、売却戦略とあわせて専門会社に相談するのがおすすめです。
Q. 築古アパートは更地にしてから売るべきですか。
A. 一概には言えません。建物の状態が良く収益が安定していれば収益物件のまま売る方が解体費用を抑えられます。老朽化が進み入居付けが難しい場合は更地化で買主の幅を広げる選択肢もありますが、固定資産税が上がる点や解体費用に注意が必要です。
Q. 満室と空室、どちらで売るのが有利ですか。
A. 一般的には満室・高稼働の状態の方が有利です。買主が購入後すぐに家賃収入を見込めるため購入意欲が高まり、価格も設定しやすくなります。
Q. 売却益が出たらどのくらい税金がかかりますか。
A. 譲渡所得に対して課税され、所有期間が売却年の1月1日時点で5年以下なら39.63％、5年超なら20.315％が目安です。建物は減価償却で取得費が減るため利益が大きく出ることもあり、事前の試算をおすすめします。
Q. なるべく早く現金化したいのですが可能ですか。
A. 不動産会社による買取であれば、数週間〜1カ月程度で決済まで進むことが多く、早期の現金化が可能です。価格は仲介相場の6〜8割程度が目安ですが、スピードと確実性を重視する場合に有効です。
あわせて読みたい関連記事
まとめ：一棟アパートは収益・タイミング・出口の見極めが鍵
一棟アパートの売却価格は、利回りと収益還元の考え方で決まり、満室か空室か・築年数・木造／軽量鉄骨といった構造で大きく変わります。高く売りやすいのは満室で収益が安定し、耐用年数が残っているタイミングです。築古の場合は、収益物件のまま売る・解体して更地で売る・買取で売るという出口を、物件の状態に合わせて見極めることが重要になります。
また、所有期間によって譲渡所得税の税率が大きく変わるため、売却時期の検討も欠かせません。京都で一棟アパートの売却をお考えなら、仲介・買取の両方に対応する株式会社トライアセットの無料査定をぜひご活用ください。
