「投資用に持っている賃貸中のマンションを売りたいが、入居者がいるのに売れるのだろうか」「オーナーチェンジでそのまま売るのと、退去を待って空室で売るのでは、どちらが得なのか」——賃貸中のマンション売却では、こうした悩みがつきものです。
結論から言うと、賃貸中の区分マンションは入居者がいる状態のまま売却できます。売り方は大きく分けて、入居者がいる状態で売る「オーナーチェンジ売却」と、入居者の退去後に空室にしてから売る「空室売却」の2つ。どちらを選ぶかで、買主の層・売却価格・かかる手間・スピードが大きく変わります。
この記事では、賃貸中マンションを売る2つの方法の違い、それぞれのメリット・デメリット、価格差が生まれる理由、投資用ローンと住宅ローンの買主層の違い、必要書類、売却の流れまでを、京都市の不動産売却専門会社トライアセットがわかりやすく解説します。
賃貸中のマンションは入居者がいても売却できる
賃貸中のマンションは、入居者の同意を得なくても売却が可能です。売買によって所有者（オーナー）が変わっても、入居者の賃貸借契約はそのまま新しいオーナーに引き継がれます。これは民法および借地借家法によって賃借人の権利が保護されているためで、売主が交代しても入居者は今までどおり住み続けられるということです。このように入居者を引き継いだままオーナーだけが入れ替わる売買を「オーナーチェンジ」と呼びます。
賃貸中マンションを売る2つの方法
方法1：オーナーチェンジで賃貸中のまま売る
入居者がいる状態のまま売却する方法です。買主は主に不動産投資家で、購入後すぐに家賃収入を得られる点を魅力に感じます。売主にとっては、売却活動中も家賃収入が入り続け、入居者に退去を求める手間や立ち退き交渉が不要というメリットがあります。一方で、買主は利回りを重視するため価格交渉がシビアになりがちで、室内を内見できないことも多く、買主層が投資家に限られる分、価格が抑えられる傾向があります。
方法2：入居者の退去後に空室で売る
入居者が退去して空室になったタイミングなどで空室化してから売る方法です。空室であれば、自分が住むために買う実需（マイホーム）層にも、リフォームして貸したい投資家にも売れるため、買主の母数が一気に広がります。室内をすみずみまで内見できるので買主が安心して検討でき、結果として高値で売れやすくなります。ただし退去のタイミングは入居者次第で、空室期間中は家賃収入が止まる一方で維持費は発生し続けます。
オーナーチェンジ売却と空室売却の比較
| 比較項目 | オーナーチェンジ売却 | 空室売却 |
|---|---|---|
| 売る状態 | 入居者がいるまま | 退去後の空室 |
| 主な買主 | 不動産投資家 | 実需層＋投資家 |
| 使うローン | 主に投資用ローン | 住宅ローンも利用可 |
| 売却価格 | 収益価格ベースで抑えめ | 実需相場で高くなりやすい |
| 査定方法 | 収益還元法が中心 | 取引事例比較法が中心 |
| 売却中の家賃収入 | 入り続ける | 止まる（空室期間は無収入） |
| 内見 | 室内を見せにくい | 室内をすみずみ内見できる |
| 手間・リスク | 少ない（退去交渉が不要） | 退去待ち・立ち退き交渉の可能性 |
なぜ空室のほうが高く売れるのか（価格差の理由）
一般に、同じ物件でも空室のほうが賃貸中より高く売れる傾向があります。理由は主に3つです。1つ目は買主層の広さ。空室は自分で住みたい実需層も買えるため需要が増え、価格が上がりやすくなります。2つ目は内見のしやすさ。室内を確認してから買えるため買主の不安が減ります。3つ目は使えるローンの違いで、実需向けの住宅ローンが使えると買主の予算が広がります。首都圏のデータでは空室物件のほうが賃貸中より平均で約11%高いという分析もあり（条件により差は縮小）、京都にそのまま当てはまるわけではありませんが、価格差が生じやすいことを示す参考になります。
買主層とローンの違い（投資用ローンと住宅ローン）
| 利用目的 | 住宅ローン＝自宅／投資用ローン＝収益物件 |
|---|---|
| 返済の原資 | 住宅ローン＝給与収入／投資用ローン＝家賃収入 |
| 金利の傾向 | 住宅ローンのほうが低めになりやすい |
| 借入のしやすさ | 住宅ローンが使える空室は買主の母数が広がりやすい |
住宅ローンは原則「自分が住む家」にしか使えないため、入居者がいるオーナーチェンジ物件には使えません。買主は金利が高めの投資用ローンを利用することになり、物件の収益性も審査されます。使えるローンが限られる＝買える人が限られるため、オーナーチェンジ物件は価格が抑えられやすいのです。
どちらを選ぶべきか（物件タイプ別）
一般的な目安として、ワンルームなど単身者向けの投資物件は、相場どおりの家賃で入居中ならオーナーチェンジ売却が向くとされます。一方、ファミリータイプ（おおむね専有面積50㎡以上）は、実需層の需要が厚いため空室にして売るほうが高くなりやすい傾向があります。判断は物件・エリア・タイミングで変わるため、収益と実需の両面を評価できる不動産会社に相談するのが確実です。
賃貸中マンションの売却に必要な書類
- 登記済権利証または登記識別情報
- 賃貸借契約書（入居者との契約内容）
- レントロール（賃貸借条件一覧表）
- 管理委託契約書（管理会社に委託している場合）
- 物件状況報告書・付帯設備表
- 間取図・リフォーム／修繕の履歴
- 管理費・修繕積立金がわかる書類
これらが整っていると査定の精度が上がり、買主への説明もスムーズになります。手元にない書類があっても、不動産会社や管理会社を通じて取り寄せられる場合が多いので、まずは相談してみましょう。
賃貸中マンションを売却する流れ【5ステップ】
売却方法の検討と査定依頼
オーナーチェンジで売るか空室で売るかを含め、不動産会社に相談します。賃貸借契約書やレントロールをもとに収益価格・実需相場の両面から無料査定を受け、現実的な売却プランを固めます。
媒介契約の締結（または買取の選択）
仲介で売る場合は不動産会社と媒介契約を結びます。早く確実に現金化したい場合は買取も選べます。トライアセットは仲介・買取の両方に対応しています。
売却活動・買主との条件交渉
投資家向け（オーナーチェンジ）または実需向け（空室）に募集を行います。オーナーチェンジではレントロールを開示し、収益条件をもとに価格や引き渡し条件を交渉します。
売買契約の締結
買主と条件が合意できたら売買契約を締結します。賃貸借契約・敷金の引き継ぎ、管理委託契約の取り扱いなど、賃貸中物件特有の条件を契約書に明記します。
決済・引き渡し・入居者への通知
残代金の決済と所有権移転を行い、引き渡します。引き渡し後、入居者へオーナー変更・家賃の新しい振込先などを書面で通知します（オーナーチェンジの場合）。
賃貸中マンションの売却を相談できる京都の不動産会社
賃貸中マンションの売却は、収益還元の視点と実需相場の両方を理解し、「オーナーチェンジか空室か」を見極められる会社に相談することが成功の近道です。京都市で売却・買取を専門に手がける株式会社トライアセットは、収益物件・オーナーチェンジ・相続・訳あり物件に強く、仲介と自社買取の両方に対応。秘密厳守・スピード対応で、周囲に知られず早く現金化したいケースにも応えられます。
1．株式会社トライアセット
株式会社トライアセットは、京都市中京区に本社を構える不動産売却・買取の専門会社です。賃貸中の区分マンション（オーナーチェンジ物件）をはじめ、収益物件・相続物件・訳あり物件の取り扱いに強みを持ち、仲介と自社買取の両方に対応しています。「オーナーチェンジのまま売るべきか」「退去を待って空室で売るべきか」といった判断から、レントロールの整備、入居者・管理会社との調整までワンストップでサポートします。
収益還元の視点と実需相場の両面から物件を評価できるため、賃貸中マンションでも適正価格を見極めやすいのが特長です。秘密厳守・スピード対応を徹底しており、入居者や周囲に知られずに売却を進めたい方、できるだけ早く現金化したい方にも安心してご相談いただけます。査定・相談はすべて無料です。
- 京都市中京区に本社を置く地域密着の売却・買取専門会社
- オーナーチェンジ・収益物件・相続・訳あり物件に強い
- 仲介と自社買取の両方に対応し最適な売却方法を提案
- 秘密厳守・スピード対応で周囲に知られず売却可能
- 査定・相談はすべて無料
| 会社名 | 株式会社トライアセット |
|---|---|
| 公式HP | 公式サイトで査定依頼 ＞ |
| 所在地 | 京都市中京区釜座町22 ストークビル三条烏丸207 |
| 営業時間 | 10:00〜19:00（定休：日・祝） |
| 電話番号 | 075-741-8970 |
| 特徴 | 京都の不動産売却・買取専門 / 仲介・買取の両対応 / 秘密厳守・スピード対応 / 相続・空き家・狭小地・古家・長屋・訳あり物件に強い |
よくある質問（Q&A）
Q. 入居者に知られずに賃貸中マンションを売却できますか？
A. オーナーチェンジ売却の場合、入居者の同意は不要で、売却活動を入居者に知られずに進めることも可能です。引き渡し後に新しいオーナー名や家賃の振込先などを書面で通知するのが一般的です。トライアセットは秘密厳守で対応します。
Q. 賃貸中のままと空室にしてから、結局どちらが高く売れますか？
A. 一般的には空室のほうが買主層が広く高く売れやすい傾向がありますが、ワンルームなど単身向けで相場どおりの家賃で入居中なら、オーナーチェンジのほうが早く・有利に売れることもあります。物件タイプと家賃水準により変わるため、両面で査定を受けて比較するのがおすすめです。
Q. 入居者に退去してもらってから売ることはできますか？
A. 可能ですが、貸主側からの退去依頼には正当事由が必要で、立退料が発生する場合があります。退去のタイミングは入居者次第のため、契約更新時など自然なタイミングを待つか、賃貸中のまま売る選択肢と比較して判断します。
Q. オーナーチェンジ物件の査定はどのように決まりますか？
A. 主に収益還元法が用いられ、現在の家賃収入や想定利回りをもとに価格が算出されます。そのため家賃水準や入居状況が価格に大きく影響します。空室の場合は周辺の取引事例をもとにした取引事例比較法が中心になります。
Q. 住宅ローンが残っていても売却できますか？
A. 売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却可能です。残債が売却額を上回る場合は不足分を自己資金で補うなどの対応が必要になります。まずは査定で売却見込み額を把握し、残債との差を確認しましょう。
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まとめ：賃貸中マンションは売り方次第で結果が変わる
賃貸中のマンションは、入居者がいてもそのまま売却できます。ポイントは「オーナーチェンジで賃貸中のまま売る」か「退去後に空室で売る」かの選択です。オーナーチェンジは手間が少なく家賃収入を得ながら売れる一方、買主が投資家に限られ価格は抑えめになりがち。空室売却は実需層も買えて高くなりやすい反面、退去待ちや空室期間のコストが伴います。
どちらが有利かは、ワンルームかファミリーか、家賃が相場より高いか低いか、急いでいるかどうかで変わります。収益と実需の両面から正しく評価してもらうことが、損をしない売却の第一歩です。京都市で賃貸中マンションの売却・買取をお考えなら、オーナーチェンジ・収益物件に強い株式会社トライアセットの無料査定をぜひご活用ください。
