親や親族から京都の不動産を相続したものの、「遠方に住んでいて管理できない」「兄弟で分けたいが現物では分けられない」「空き家のまま固定資産税だけ払い続けている」といったお悩みを抱える方は少なくありません。相続した不動産は、適切に売却することで現金化でき、遺産分割もスムーズになります。
ただし、相続不動産の売却には相続登記（名義変更）や遺産分割協議、譲渡所得税と各種特例など、通常の売却にはない注意点が数多くあります。とくに2024年4月から相続登記が義務化され、放置すると過料の対象になる点は要注意です。
この記事では、京都市の不動産売却・買取専門の株式会社トライアセットの視点から、相続不動産を売却する基本の選択肢、売却の流れ、税金と使える特例、注意点までを網羅的に解説します。あわせて、京都で相続不動産の売却・買取に強い会社5選もご紹介します。
相続した不動産はどう売却する？基本の選択肢
相続した不動産を「売って現金化し、相続人で分ける」場合、遺産の分け方には主に3つの方法があります。誰が・どのように受け取るかで進め方が変わるため、まずは全体像を押さえましょう。
遺産分割の3つの方法（現物分割・代償分割・換価分割）
一般的には、まず現物分割を検討し、難しい場合は代償分割、それも難しければ換価分割を検討する、という流れになります。不動産を売却して現金で分けたい場合は「換価分割」が中心になります。
| 分割方法 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 現物分割 | 不動産などの財産を、形を変えずにそのまま各相続人が取得する方法 | 相続人ごとに分けられる財産が複数ある場合 |
| 代償分割 | 1人が不動産を取得し、他の相続人に代償金（現金）を支払って公平にする方法 | 実家に住み続けたい相続人がいるが、現金で清算したい場合 |
| 換価分割 | 不動産を売却して現金化し、その代金を相続人で分ける方法 | 誰も住む予定がなく、公平に分けたい・納税資金を確保したい場合 |
換価分割は、不動産を売って現金で分けるため相続人間で最も公平になりやすいのがメリットです。また、相続税は原則として現金一括納付のため、相続財産に現金が少ない場合でも、不動産を売却して納税資金を確保できる利点があります。
「仲介」で売るか「買取」で売るか
売却の方法には、市場で買主を探す仲介と、不動産会社が直接買い取る買取の2種類があります。相続不動産では「相続税の納付期限が近い」「早く現金化して分けたい」「空き家の管理が負担」といった事情も多く、スピードを優先する場合は買取が有力です。一方、急がず少しでも高く売りたい場合は仲介が向いています。トライアセットは仲介・買取の両方に対応しているため、ご事情に合わせて最適な方法を選べます。
京都の相続不動産の売却・買取に強い不動産会社5選
相続不動産は、相続登記や遺産分割、空き家・古家・訳あり物件への対応など、通常の売却より専門性が求められます。ここでは、京都で相続不動産の売却・買取に強い会社を、相続案件への対応力・実績・サポート体制の観点から厳選して5社ご紹介します。
1．株式会社トライアセット
京都市中京区に本社を構える、京都の不動産売却・買取の専門会社です。仲介と買取の両方に対応しており、ご事情やご希望に合わせて「高く売る」「早く現金化する」のどちらも選べるのが大きな強みです。
とくに相続した不動産・空き家・古家・長屋・狭小地・訳あり物件といった、一般の会社では敬遠されがちな物件の取り扱いに豊富な実績があります。相続登記が済んでいない、共有名義で揉めている、遠方に住んでいて現地に行けないといった京都特有のお悩みにも、ワンストップで対応します。
秘密厳守・スピード対応を徹底しているため、「近所に知られたくない」「相続税の納付期限が迫っている」という方にも安心。まずは無料査定で、あなたの相続不動産の適正価格を把握することから始められます。
- 京都市中京区に本社を置く地元密着の売却・買取専門会社
- 仲介・買取の両対応で「高く売る」も「早く売る」も選べる
- 相続・空き家・古家・長屋・狭小地・訳あり物件に豊富な実績
- 相続登記未了や共有名義など複雑な案件もワンストップで相談可能
- 秘密厳守・スピード対応で周囲に知られず売却できる
| 会社名 | 株式会社トライアセット |
|---|---|
| 公式HP | 公式サイトで査定依頼 ＞ |
| 所在地 | 京都市中京区釜座町22 ストークビル三条烏丸207 |
| 営業時間 | 10:00〜19:00（定休：日・祝） |
| 電話番号 | 075-741-8970 |
| 特徴 | 京都の不動産売却・買取専門 / 仲介・買取の両対応 / 秘密厳守・スピード対応 / 相続・空き家・狭小地・古家・長屋・訳あり物件に強い |
2．京都不動産買取センター（株式会社ゼロ・コーポレーション）
京阪グループの株式会社ゼロ・コーポレーションが運営する買取専門の窓口です。京都市内を中心に土地・中古住宅の直接買取に対応しています。
仲介手数料が不要で、お荷物や残置物をそのままにした状態でも買取可能。提携司法書士による無料相談も用意されており、相続が絡む物件の売却もサポートしています。
| 会社名 | 京都不動産買取センター（株式会社ゼロ・コーポレーション） |
|---|---|
| 公式HP | 公式サイト ＞ |
| 特徴 | 京阪グループのゼロ・コーポレーションが運営する買取専門窓口。土地・中古住宅の直接買取に対応し、仲介手数料不要・残置物そのままでもOK。提携司法書士による無料相談あり。 |
3．福屋不動産販売
関西を地盤とする大手仲介会社で、京都駅前店・京都御所東店・京都山科店など京都市内にも複数の店舗を展開しています。関東・関西・福岡に90店舗以上のネットワークを持ちます。
年間8,000件超の取引実績を誇り、相続物件の売却や買取、リースバックにも対応。幅広い販売チャネルを活かして、相続不動産をできるだけ高く売りたいケースで選択肢になります。
| 会社名 | 福屋不動産販売 |
|---|---|
| 公式HP | 公式サイト ＞ |
| 特徴 | 関西地盤の大手仲介会社。京都駅前店・京都御所東店・京都山科店など京都市内に複数店舗。全国90店舗以上のネットワークと年間8,000件超の取引実績。売却・買取・リースバックに対応。 |
4．京都不動産買取相談センター（日本住販有限会社）
京都市南区に拠点を置く日本住販有限会社が運営する、京都の不動産売却・買取の専門窓口です。創業から長年の地域実績があります。
買取では最短数営業日での現金化が可能で、仲介手数料は不要。残置物撤去費用や登記費用を会社負担とするプランや、相続物件・空き家への対応ページも用意されています。
| 会社名 | 京都不動産買取相談センター（日本住販有限会社） |
|---|---|
| 公式HP | 公式サイト ＞ |
| 特徴 | 京都市南区拠点の日本住販が運営。買取で最短数営業日の現金化が可能。仲介手数料不要・残置撤去や登記費用の負担プランあり。相続物件・空き家への対応に注力。 |
5．株式会社光徳
京都市中京区に本社を置き、京都の古家・町家の取り扱いに特化した会社です。手放しにくい物件の相談にも応じています。
相続した町家や古民家など、京都ならではの物件の売却・買取をサポート。古い建物の活用や再生に知見があり、一般的な会社では値段がつきにくい物件でも相談しやすいのが特徴です。
| 会社名 | 株式会社光徳 |
|---|---|
| 公式HP | 公式サイト ＞ |
| 特徴 | 京都市中京区本社。古家・町家の取り扱いに特化し、相続した町家・古民家の売却・買取に対応。古い建物の活用・再生に知見があり、値段がつきにくい物件も相談しやすい。 |
相続不動産を売却する流れ【5ステップ】
相続した不動産を売却するには、通常の売却の前に「相続登記（名義変更）」が必要になるのが大きな特徴です。全体の流れを5つのステップで確認しましょう。
遺産分割協議と相続登記（名義変更）
相続人を確定し、誰がどう取得・売却するかを遺産分割協議で決め、協議書を作成します。その上で不動産を被相続人から相続人名義へ変更する相続登記を行います。換価分割では、代表者の単独名義にして売却し代金を分けるケースもあります。なお、不動産は相続人名義に登記しなければ売却できません。
不動産会社へ査定を依頼
相続登記の準備と並行して、不動産会社に査定を依頼します。仲介での想定売却価格と、買取での価格の両方を比較すると、売り方の判断がしやすくなります。トライアセットなら仲介・買取の両方を一度に相談できます。
媒介契約または買取契約を結ぶ
仲介で売る場合は不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を開始します。買取で売る場合は、提示された買取価格に納得できれば不動産会社と直接売買の条件を取り決めます。
売買契約の締結
仲介では買主が見つかった段階で、買取では条件がまとまった段階で売買契約を締結します。相続人が複数いる場合は、原則として全員（または代表者）の合意・関与が必要です。
決済・引き渡し・確定申告
残代金の受領と同時に所有権を移転し、引き渡しを行います。売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。取得費加算や空き家特例を使う場合も、この確定申告で申請します。
相続不動産の売却にかかる税金と使える特例
相続不動産を売却して利益が出ると、その譲渡所得に対して税金がかかります。一方で、相続不動産ならではの負担を軽くする特例も用意されています。代表的な制度を正しく理解しておきましょう。
譲渡所得税の基本
不動産を売って得た利益（譲渡所得）には、所得税・住民税（および復興特別所得税）がかかります。譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で計算します。税率は所有期間で変わり、売った年の1月1日時点で所有期間が5年超なら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得として扱われます。相続した不動産は、原則として被相続人（亡くなった方）が取得した日や取得費を引き継ぐため、親が長く所有していた物件なら長期譲渡所得になることが多い点がポイントです。
取得費加算の特例（相続税の一部を取得費に加算）
相続した財産を一定期間内に売却した場合、納めた相続税のうち、その不動産に対応する部分を取得費に加算でき、譲渡所得＝課税対象を減らせる特例です。適用には、相続・遺贈で財産を取得していること、その人に相続税が課税されていること、そして相続開始日の翌日から3年10か月以内に売却することが必要です。適用するには売却した年の翌年の確定申告で手続きします。
空き家の3,000万円特別控除
被相続人が一人暮らしをしていた住まいを相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）。京都には古い戸建てや町家が多く、活用しやすい制度です。
| 控除額 | 最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人2,000万円・令和6年1月1日以後の譲渡） |
|---|---|
| 対象家屋 | 昭和56年5月31日以前に建築・区分所有建物（マンション等）でないこと |
| 居住要件 | 相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいた（他に同居人がいない）こと |
| 売却期間 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年（2027年）12月31日まで |
| 売却代金 | 1億円以下であること |
| 建物の状態 | 耐震基準を満たすよう改修するか、家屋を取り壊して売る |
これらの特例は要件が細かく、適用可否や有利不利の判断は個別事情によって変わります。取得費加算と空き家3,000万円控除は併用できないなどのルールもあるため、具体的な金額判断は税理士や売却に詳しい不動産会社へ相談するのが確実です。トライアセットでは、提携の専門家とともに相続案件の売却をサポートします。
相続不動産の売却で注意すべきポイント
1. 遺産分割協議で全員の合意を得る
相続不動産を売却するには、原則として相続人全員の合意が必要です。誰が売却を進めるのか、代金をどう分けるのかを遺産分割協議で明確にし、協議書に残しておきましょう。とくに換価分割では、後のトラブルを防ぐため「売却して代金を分ける」旨を協議書に明記することが大切です。共有のまま放置すると、将来さらに相続が重なって権利者が増え、売却が極めて難しくなります。
2. 相続登記の義務化（2024年4月開始）に注意
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしないと、正当な理由がない場合は10万円以下の過料の対象になり得ます。これは法改正前に発生した過去の相続にもさかのぼって適用され、その場合は2027年3月31日までが期限です。期限内に遺産分割がまとまらないときは、簡易な手続きで義務を果たしたとみなされる相続人申告登記を利用する方法もあります。いずれにせよ、売却するには名義変更が前提となるため早めの対応が安心です。
3. 名義・必要書類を早めに整える
売却の際は、登記済権利証または登記識別情報、被相続人の出生から死亡までの戸籍など相続関係を示す書類、相続人全員の印鑑証明書、遺産分割協議書、固定資産税納税通知書、本人確認書類などが必要になります。遠方の相続人がいる場合や戸籍の収集に時間がかかる場合もあるため、早めに準備を始めましょう。何が必要かわからない場合は、相続案件に慣れた不動産会社に相談すると、必要書類の案内から専門家の紹介までまとめてサポートしてもらえます。
よくある質問（Q&A）
Q. 相続登記をしていない不動産でも売却できますか？
A. 売却するには、被相続人から相続人へ名義を変更する相続登記が前提になります。買主への所有権移転の前に名義を整える必要があるため、まずは相続登記を済ませましょう。トライアセットでは、相続登記が未了の状態からのご相談にも対応し、提携の専門家とともに手続きをサポートします。
Q. 兄弟で相続した不動産を売って分けたいのですが可能ですか？
A. 可能です。不動産を売却して代金を相続人で分ける方法を「換価分割」といい、公平に分けやすいのが特徴です。後のトラブルを防ぐため、遺産分割協議書に売却して分配する旨を明記しておくことをおすすめします。
Q. 相続した空き家を売ると税金が安くなる特例はありますか？
A. 一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人2,000万円）を控除できる「空き家の3,000万円特別控除」が使える場合があります。昭和56年5月31日以前の建築、被相続人が一人で住んでいた、相続開始から3年を経過する年の12月31日まで（かつ2027年末まで）に売却、などの要件があります。適用可否は個別判断になるため専門家にご相談ください。
Q. 売却するか相続を放棄するか迷っています。査定だけでも依頼できますか？
A. もちろん可能です。査定額がわかると、売却・保有・放棄などの判断材料になります。トライアセットの査定は無料で、しつこい営業もありません。秘密厳守で対応しますので、まずはお気軽にご相談ください。
Q. 京都市外や遠方に住んでいても相談できますか？
A. 対応可能です。遠方にお住まいで現地に行けない、書類のやり取りが不安という場合でも、相続案件に慣れた会社であれば手続きをリードしてくれます。トライアセットは京都の物件を熟知しており、遠方の相続人の方からのご相談にも対応しています。
あわせて読みたい関連記事
まとめ：京都の相続不動産売却は専門会社への相談が近道
相続した不動産の売却は、遺産分割の方法を決め、相続登記で名義を整え、売却して確定申告を行う、という一連の流れで進みます。換価分割なら公平に分けやすく、取得費加算や空き家3,000万円控除といった特例を活用すれば税負担を抑えられる可能性もあります。
一方で、2024年4月に始まった相続登記の義務化（3年以内・過料の対象、過去の相続は2027年3月末まで）や、相続人全員の合意、必要書類の準備など、相続ならではの注意点も多くあります。判断を誤ると、税金で損をしたり、共有のまま売れなくなったりするリスクもあります。
だからこそ、相続不動産の売却は相続案件に強い専門会社へ早めに相談するのが近道です。京都市中京区の株式会社トライアセットは、相続・空き家・古家・訳あり物件に強く、仲介・買取の両方に対応。秘密厳守・スピード対応で、あなたの状況に合った最適な売り方をご提案します。まずは無料査定で、相続した不動産の価値を知ることから始めましょう。
