「空室が増えてきたアパートを、このまま持ち続けるべきか売るべきか」「空室だらけの物件でも買い手は付くのか」と悩むオーナーは少なくありません。空室は家賃収入を減らすだけでなく、売却価格そのものを押し下げる要因にもなるため、対処の順番を間違えると手取りが大きく変わってしまいます。
この記事では、空室がアパートの売却価格（収益還元評価）に与える影響を整理したうえで、入居付けして収益を改善してから売る・現況のまま投資家へ売る・解体して更地で売る・専門会社へ買い取ってもらうという4つの出口を比較します。築古や相続したアパートのケース、売却時の注意点までまとめているので、自分の物件に合った進め方を選ぶ判断材料にしてください。
空室が多いアパートでも売却はできる
結論から言えば、空室が多いアパート・空室だらけのアパートでも売却は十分に可能です。一棟アパートの主な買い手は、自分で住む人ではなく賃貸経営を目的とした投資家です。投資家は「空室を埋めて収益を改善できる伸びしろ」に価値を見いだすため、満室物件より割安に買える空室物件をあえて狙うケースもあります。ただし、空室が多いほど売却価格は下がりやすく、買い手の融資審査も通りにくくなる傾向があります。
空室がアパートの売却価格に与える影響
一棟アパートのような収益物件の査定では、収益還元法が重視されます。これは「その物件が将来生み出す家賃収入」をもとに価値を算出する方法です。
| 評価の考え方 | 物件価格 ＝ 年間純収益（NOI） ÷ 還元利回り |
|---|---|
| 年間純収益（NOI） | 年間の家賃収入から運営経費を差し引いた利益。空室が増えると下がる |
| 還元利回り | エリアや築年数などで決まる利回りの目安。買い手の期待利回り |
この式からわかるとおり、空室が増えて年間純収益が下がると、収益還元による評価額もそのまま下がります。満室想定ではなく「いま実際に入っている家賃」で計算されるため、空室率が高いほど査定額は低くなりがちです。さらに空室が多い物件は、買い手の値引き交渉の材料になりやすく、金融機関が収益力を低く見て融資を絞るため買える人が減る、という形でも価格に影響します。具体的な下落幅は物件のエリア・規模・家賃水準・還元利回りで大きく変わるため、現況ベース（今の入居率・家賃）の収益価格を査定で確認するのが確実です。
空室アパートの4つの出口（売り方）を比較
空室が多いアパートの出口は、大きく次の4つに整理できます。どれが正解かは、立地の将来性・建物や設備の競争力・残債やキャッシュフローの状況によって変わります。
| 出口 | 向いているケース | メリット | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 入居付けして売る | 賃貸需要が残り、費用をかければ埋まる物件 | 収益還元評価が上がり高く売りやすい | 費用・時間がかかり、コスト倒れの恐れ |
| 現況のまま投資家へ | 空室率が低め／急ぎたい物件 | 手間が少なく早く売れる | 満室時より価格は下がりやすい |
| 解体して更地で売る | 土地価値が高い好立地・建物が老朽化 | 買い手の幅が広がる | 解体費・退去交渉・固定資産税増の可能性 |
| 専門会社へ買取 | 築古・訳あり・急いで現金化したい | 現況のまま確実・スピーディーに売れる | 仲介相場より価格は抑えめ |
(1)入居付けして収益を改善してから売る
家賃の見直しや簡易リフォーム、客付けの強化で空室を埋め、収益力を高めてから売る方法です。年間純収益が上がれば収益還元評価も上がるため、立地に賃貸需要が残っていて、コストをかければ埋まる見込みがある物件に向きます。一方で、入居付けには広告料・原状回復・設備更新などの費用と時間がかかり、かけたコスト以上に売却価格が上がるとは限らない点に注意が必要です。
(2)現況のまま（空室のまま）投資家へ売る
空室を埋めずに、今の状態のまま収益物件として投資家に売る方法です。手間や費用をかけずに早く売れるのがメリットで、空室の伸びしろを評価してくれる買い手に当たれば成立します。価格は満室時より低くなりやすいものの、無理な入居付けの費用や時間を回避できます。
(3)解体して更地で売る
建物を解体し、土地として売る方法です。土地そのものの価値が高い好立地で、建物の老朽化が激しく賃貸需要も見込みにくい場合に有効です。ただし解体費用がかかること、入居者が残っている場合は退去交渉が必要なこと、更地にすると住宅用地特例が外れて固定資産税が増える可能性があることに留意します。
(4)専門会社へ買い取ってもらう
不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。仲介のように買い手を探す必要がなく、空室・築古・訳ありといった事情があっても現況のまま売れることが多く、スピーディーに現金化できます。価格は仲介相場より抑えめになる傾向がありますが、「早く・確実に・手間をかけず」手放したい、近隣や入居者に知られたくない場合に適しています。
築古・相続したアパートのケース
築古アパートは、賃貸需要の低下に加え、法定耐用年数が短く買い手が融資を受けにくい、旧耐震基準で売りにくいといった事情から、空室と相まって売却のハードルが上がりがちです。無理に保有を続けて修繕費がかさむより、減価償却が終わる時期・大規模修繕の前・入居者退去のタイミングなどを見計らって、現況売却や買取、立地次第では更地化を検討するのが現実的です。
相続したアパートの場合、管理の手間や空室リスクを抱え続けるより売却して整理する判断もよく選ばれます。取得費が分からない相続物件では、売却代金の5％を取得費とみなす「概算取得費」が使える制度もあります。共有名義の場合は相続人全員の合意が必要になるため、早めに方針をそろえておくとスムーズです。税務の取り扱いは個別事情で変わるため、詳細は税理士や専門会社に確認してください。
空室アパート売却の注意点
- 査定は「満室想定」ではなく「現況ベースの収益価格」も必ず確認する
- 審査基準を緩めて無理に入居者を入れない（売却後のトラブルにつながる）
- 空室や家賃の状況を正直に開示する（満室を装わない）
- レントロール（入居状況・家賃・契約期間）を正確に整え、買い手の信頼を得る
- 所有期間5年以下と5年超では譲渡所得税率が大きく異なる（売却年の1月1日時点で判定）
- 解体費・仲介手数料・譲渡所得税など、手取りに影響する費用を事前に試算する
空室アパートを売却する流れ【5ステップ】
現状の整理と情報の準備
空室の状況、レントロール、残債、修繕履歴、相続の有無などを整理します。現状を正確に把握することが、出口選びの出発点です。
査定を依頼する
現況ベースの収益価格を確認し、入居付け後・更地化した場合などの想定も含めて、複数のパターンで見積もりを取ります。
出口（売り方）を決める
入居付け／現況のまま／解体して更地／買取のどれが手取りと時間の面で有利かを比較し、方針を決めます。
売却活動・条件交渉
仲介なら買い手を探して条件を調整、買取なら会社と価格・引き渡し時期を調整します。空室や物件の状況は正直に開示します。
契約・引き渡し・確定申告
売買契約を結び、決済・引き渡しを行います。譲渡所得が出た場合は翌年に確定申告を行い、特例の適用も検討します。
空室アパートの売却を相談できる京都の不動産会社
空室アパートの売却は、出口の選び方しだいで手取りが大きく変わります。京都で空室・築古・相続の収益物件を売りたい方は、収益物件と訳あり物件に強い株式会社トライアセットに相談するのが近道です。仲介・買取の両方に対応し、現況のままでの査定や、入居付け・解体まで含めた出口設計を無料で提案してもらえます。
1．株式会社トライアセット
株式会社トライアセットは、京都市中京区に本社を置く不動産売却・買取の専門会社です。仲介と自社買取の両方に対応しており、収益物件・相続不動産・空き家・訳あり物件の売却を数多く手がけてきました。空室が多いアパートや築古の一棟物件など、一般の仲介では買い手が付きにくい物件についても、現況のまま買い取る・投資家ネットワークへつなぐ・入居付けや解体まで含めて出口を設計するなど、物件ごとに最適な方法をご提案します。
空室の状況やレントロール、残債、相続の事情までふまえて、まずは「いくらで・どう売るのが得か」を整理するところからお手伝いします。査定や相談は無料で、秘密厳守・スピード対応を徹底。ご近所や入居者に知られたくない、急いで現金化したいといったご要望にも配慮しながら進めます。
- 京都市中京区に本社を置く不動産売却・買取の専門会社
- 仲介・自社買取の両方に対応し、空室・現況のままでも相談可能
- 収益物件・相続・空き家・訳あり物件に強い
- 秘密厳守・スピード対応で近隣に知られず売却できる
- 空室アパートの査定・相談はすべて無料
| 会社名 | 株式会社トライアセット |
|---|---|
| 公式HP | 公式サイトで査定依頼 ＞ |
| 所在地 | 京都市中京区釜座町22 ストークビル三条烏丸207 |
| 営業時間 | 10:00〜19:00（定休：日・祝） |
| 電話番号 | 075-741-8970 |
| 特徴 | 京都の不動産売却・買取専門 / 仲介・買取の両対応 / 秘密厳守・スピード対応 / 相続・空き家・狭小地・古家・長屋・訳あり物件に強い |
よくある質問（Q&A）
Q. 空室だらけのアパートでも売れますか？
A. 売れます。一棟アパートの主な買い手は投資家で、空室を埋めて収益を改善できる伸びしろを評価して購入するケースもあります。ただし満室時より価格は下がりやすいため、現況のまま売る・買取に出すなど、物件に合った出口を選ぶことが大切です。
Q. 空室を埋めてから売るのと、空室のまま売るのはどちらが得ですか？
A. 一概には言えません。賃貸需要が残り、コストをかければ埋まる物件なら入居付け後に高く売れる可能性があります。一方で費用倒れのリスクや時間も考慮が必要です。急ぎたい・空室率が低い場合は現況のまま売る方が合理的なこともあるため、両方の試算を比較して判断しましょう。
Q. 空室が多いと査定額はどのくらい下がりますか？
A. 収益還元法では「今の家賃収入」で評価されるため、空室が増えるほど評価額は下がります。下落幅はエリア・家賃・利回りで大きく変わるので、一般的な試算例ではなく、自分の物件で現況ベースの収益価格を査定してもらうのが確実です。
Q. 築古や相続したアパートでも買い取ってもらえますか？
A. はい。トライアセットは収益物件・相続・空き家・訳あり物件に強く、築古や空室の物件も現況のまま買取・売却の相談が可能です。取得費が不明な相続物件には概算取得費の制度が使える場合もあります。
Q. 近所や入居者に知られずに売却できますか？
A. 可能です。トライアセットは秘密厳守・スピード対応を徹底しており、買取であれば広く売り出さずに進められるため、近隣や入居者に知られにくい形で売却を進められます。
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まとめ：空室アパートは出口の選び方で手取りが変わる
空室が多いアパート・空室だらけのアパートでも、収益物件として売却することは十分に可能です。ただし空室は収益還元評価を直接押し下げ、買い手の融資にも影響するため、入居付けして売る・現況のまま投資家へ売る・解体して更地で売る・専門会社へ買い取ってもらうという4つの出口のうち、どれが手取りと時間の面で有利かを見極めることが重要です。
築古や相続のケースでは、修繕費や空室リスクを抱え続けるより、適切なタイミングで整理する判断も有効です。「いくらで・どう売るのが得か」を整理したい方は、京都で収益物件・相続・訳あり物件に強い株式会社トライアセットの無料査定から始めてみてください。
