「相続した長屋を売りたいが、なかなか買い手が見つからない」「隣の家と壁がつながっていて、自分の家だけ売れるのか分からない」——長屋（連棟式建物）の売却では、こうした悩みを抱える方が少なくありません。
長屋は普通の戸建てと違い、再建築不可になりやすい・共有壁がある・接道義務を満たさない・住宅ローンが通りにくいといった事情から、売却の難易度が高い物件です。とくに京都市は京町家や連棟長屋が多く、切り離し承諾や敷地境界の問題が絡みやすい地域でもあります。
本記事では、長屋がなぜ売れにくいのかという理由から、仲介・買取・隣戸とまとめて売却といった現実的な売却方法、売却の流れまでを、京都の不動産売却・買取専門会社の視点でわかりやすく解説します。
そもそも長屋（連棟式建物）とは？
長屋とは、複数の住戸が壁を共有して横につながった建物のことを指します。建築上は「連棟式建物」「連棟長屋」とも呼ばれ、各住戸が独立した玄関を持ちながら、隣戸と外壁や柱・屋根を共有しているのが特徴です。よく似た建物にテラスハウスやタウンハウスがありますが、テラスハウスは各住戸が独立した土地を持つのに対し、タウンハウスは敷地を共有名義で持つなど、権利関係が異なります。
京都市では、間口が狭く奥行きの長い「うなぎの寝床」と呼ばれる京町家が、隣家と壁を接して建ち並ぶ連棟長屋の形をとっていることが多くあります。歴史的な街並みを形づくる一方で、現代の建築基準法と合わない部分が多く、売却時に特有の難しさが生じます。
長屋の売却が難しい5つの理由
理由1：再建築不可になりやすい
建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建てられないと定められています（接道義務）。長屋は敷地全体では接道義務を満たしていても、住戸ごとに分けると個々の敷地が道路に十分接していないケースが多く、切り離した瞬間に再建築不可となってしまうことがあります。再建築できない物件は新築・建て替え・増改築ができないため、購入需要が下がり、売却が難しくなります。
理由2：共有壁・切り離しの問題
長屋は隣戸と外壁や柱・屋根を共有しているため、自分の住戸だけを解体・建て替えしようとすると、隣戸の壁の補強や新たな外壁工事が必要になります。工事には騒音・振動を伴い、隣家の住環境にも影響するため、隣戸の協力（切り離し承諾）が得られにくいのが実情です。京都市では、解体や建て替えの際に「切り離し承諾書」を取り交わすのが一般的で、これが整わないと工事自体が進められません。
理由3：敷地境界・越境のトラブル
長屋では一般的に共有する柱の中心線が敷地境界線とされますが、境界が明確に確定していなかったり、屋根や庇が隣地へ越境していたりするケースが少なくありません。売却前に隣家と立会いのうえで境界を確定し、越境の解消方法や将来の補修費用の負担割合を覚書として書面化しておくことが、トラブル防止のうえで重要です。
理由4：住宅ローンが通りにくい
再建築不可や築年数の古さから担保価値が低く評価されるため、長屋は買主が住宅ローンを利用しにくい傾向があります。融資が下りなければ、現金で購入できる買主に限られてしまい、買い手の母数が大きく減ってしまいます。これが売却スピードと価格の両方に影響します。
理由5：借地（借地権付き）のケースがある
長屋の中には、建物は自分の所有でも土地は地主から借りている「借地権付き」の物件もあります。借地権付き建物を売却する際は、原則として地主の承諾が必要で、承諾料が発生することもあります。京都の古い長屋には借地のケースが珍しくないため、まず自分の権利関係（所有権か借地権か）を確認することが第一歩です。
- 土地は所有権か借地権か
- 接道義務を満たしているか（再建築の可否）
- 隣戸との切り離し承諾が得られそうか
- 敷地境界が確定しているか・越境はないか
- 共有部分（壁・柱・屋根・私道）の権利関係
長屋の主な売却方法を比較
長屋の売却にはいくつかの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、物件の状況や売主の希望（価格優先かスピード優先か）に応じて選ぶことが大切です。
| 売却方法 | メリット | デメリット | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| そのまま仲介で売る | 市場価格に近い金額を狙える | 買い手が見つかりにくく時間がかかる | 立地が良く現状でも需要が見込める長屋 |
| 不動産会社に買取 | 現金化が早く隣戸調整も任せられる | 仲介より価格は下がる傾向 | 早く確実に手放したい・訳ありの長屋 |
| 隣戸の所有者に売る | 隣戸は構造を理解し需要がある | 相手の意向次第で成立しない | 隣戸が拡張等の意向を持つ場合 |
| 隣戸とまとめて売却 | 一体の土地として価値が上がる | 全所有者の合意形成が必要で難航しやすい | 複数戸の足並みがそろう場合 |
| リノベ前提で売る | 京町家など再生需要を取り込める | 買い手が専門業者に限られる | 京都の趣ある長屋・古民家 |
長屋を売却する流れ【5ステップ】
権利関係・現況の確認
土地が所有権か借地権か、接道状況、敷地境界、隣戸との共有部分などを確認します。登記簿・公図・測量図などの書類をそろえておくとスムーズです。
不動産会社に相談・査定依頼
長屋や再建築不可物件に強い不動産会社へ相談し、無料査定を受けます。仲介・買取どちらが向くか、現実的な価格感を把握しましょう。
売却方法の決定
仲介・買取・隣戸とまとめて売却など、物件状況と希望（価格優先かスピード優先か）に応じて最適な方法を選びます。
隣戸・境界の調整と契約
必要に応じて切り離し承諾や境界確定、越境の覚書を取り交わし、買主と売買契約を締結します。
決済・引き渡し
代金の受領と所有権移転を行い、物件を引き渡します。借地の場合は地主への承諾手続きも完了させます。
長屋の売却を相談できる京都の不動産会社
長屋の売却は、接道・切り離し・共有壁・借地といった専門的な論点が複雑に絡みます。一般的な不動産会社では取り扱いを敬遠されることもあるため、長屋や訳あり物件の実績が豊富な専門会社に相談することが、満足のいく売却への近道です。
1．株式会社トライアセット
株式会社トライアセットは、京都市中京区に本社を構える不動産売却・買取の専門会社です。仲介・買取の両方に対応し、一般の不動産会社が敬遠しがちな長屋（連棟式建物）・再建築不可物件・狭小地・古家・空き家・相続物件・訳あり物件の取り扱いを得意としています。
京都は京町家や連棟長屋が密集する独特の街並みを持ち、切り離しや接道、共有壁など長屋ならではの難しさがあります。トライアセットは地域事情を熟知した専門スタッフが対応し、秘密厳守・スピード対応で売主様の不安に寄り添います。まずは無料査定で、あなたの長屋がいくらで売れるかをご確認ください。
- 京都市中京区に本社・地域密着で対応
- 仲介・買取の両方に対応し最適な方法を提案
- 長屋・再建築不可・狭小地・訳あり物件に強い
- 相続・空き家・古家のご相談も実績多数
- 秘密厳守・スピード対応で安心
| 会社名 | 株式会社トライアセット |
|---|---|
| 公式HP | 公式サイトで査定依頼 ＞ |
| 所在地 | 京都市中京区釜座町22 ストークビル三条烏丸207 |
| 営業時間 | 10:00〜19:00（定休：日・祝） |
| 電話番号 | 075-741-8970 |
| 特徴 | 京都の不動産売却・買取専門 / 仲介・買取の両対応 / 秘密厳守・スピード対応 / 相続・空き家・狭小地・古家・長屋・訳あり物件に強い |
よくある質問（Q&A）
Q. 自分の住戸（長屋の一部）だけでも売却できますか？
A. はい、自分が所有する住戸だけを売却することは可能です。ただし切り離すと再建築不可になる場合があり、買い手が限られます。隣戸とまとめて売る方法や、専門会社による買取も含めて検討するのがおすすめです。
Q. 再建築不可の長屋でも売れますか？
A. 売れます。現金購入の買い手やリノベ・再生需要を持つ買い手、再建築不可物件を専門に扱う不動産会社などが対象になります。一般の市場では値が付きにくいため、専門会社への買取相談が現実的な選択肢です。
Q. 隣戸の承諾が得られない場合はどうすればよいですか？
A. 切り離し承諾が得られない場合でも、現状のまま売却したり、専門会社に買取を依頼したりする方法があります。隣戸調整を含めて対応できる不動産会社に相談すると、解決の糸口が見つかりやすくなります。
Q. 借地に建つ長屋でも売却できますか？
A. 借地権付き建物として売却できますが、原則として地主の承諾が必要で、承諾料が発生する場合があります。まず権利関係を確認し、借地物件の取り扱い実績がある不動産会社に相談しましょう。
Q. 査定や相談に費用はかかりますか？
A. トライアセットでは無料で査定・ご相談を承っています。秘密厳守で対応しますので、売却を迷っている段階でもお気軽にご利用ください。
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まとめ：長屋の売却は専門会社への相談が成功のカギ
長屋（連棟式建物）は、再建築不可になりやすい・共有壁や切り離しの問題・接道義務・住宅ローンの通りにくさ・借地のケースなど、普通の戸建てにはない難しさを抱えた物件です。とくに京町家や連棟長屋が多い京都では、切り離し承諾や敷地境界の調整といった地域特有の論点も加わります。
しかし、売れにくい長屋でも、仲介・買取・隣戸とまとめて売却・リノベ需要の活用など、物件に合った方法を選べば確実に手放すことは可能です。まずは権利関係と現況を確認し、長屋や訳あり物件に強い専門会社へ相談することが成功への近道です。京都で長屋の売却をお考えなら、ぜひトライアセットの無料査定をご活用ください。
