【図解】住宅ローン中の家を売るには？流れ・費用・オーバーローン対策を徹底解説

「住宅ローンがまだ2,000万円も残っているけれど、本当に売れるのだろうか？」
「売却してもローンを返しきれなかったらどうなるの？」

転勤、家族構成の変化、離婚、あるいは金銭的な事情など、住宅ローン返済中に家の売却を検討するケースは決して珍しくありません。しかし、所有権が自分にあるとはいえ、銀行の担保に入っている家を勝手に売っていいのか、不安に思う方は多いはずです。

結論から申し上げますと、住宅ローン返済中でも家を売ることは十分に可能です。
実際に、中古市場に出回っている物件の多くは、売主がローンを返済しながら売りに出しているものです。

ただ、通常の売却とは異なり、「売却と同時にローンを完済するための資金計画」と「金融機関との連携」が不可欠になります。ここを間違えると、最悪の場合「買い手が見つかったのに売れない（契約解除）」といったトラブルに発展しかねません。

この記事では、ご自宅が「売れる状態」かどうかの正確な判断方法から、ローン残高が売却額を上回る「オーバーローン」時の具体的な対処法、さらに手元に残るお金（手取り）を最大化するための税金対策まで、不動産売却の全手順を網羅的に解説します。

結論：住宅ローン返済中でも家の売却は可能

まず大前提として、住宅ローンが残っている家を売るためのルールを理解しましょう。
複雑そうに見えますが、原則は非常にシンプルです。

売却の基本ルールは「引渡し時に完済すること」

住宅ローンを組む際、金融機関は家と土地に「抵当権（ていとうけん）」を設定しています。これは、万が一返済が滞った場合に、金融機関が家を競売にかけて資金を回収できる権利のことです。

この抵当権がついたままの物件を買う人はいません。いつ差し押さえられるかわからない家に住むことはできないからです。
そのため、売主には以下の義務が発生します。

つまり、現時点でローンが残っていても、「売ったお金で返せるならOK」というのが基本的な考え方です。

自分の家はどっち？「アンダーローン」と「オーバーローン」の違い

売却を成功させるためには、まずご自身の家が資産としてプラスなのかマイナスなのかを把握する必要があります。
これを不動産業界では「アンダーローン」「オーバーローン」と呼びます。

【重要】売却方針を決める「査定と残債確認」のステップ

「自分はたぶんアンダーローンだろう」という思い込みは危険です。
まずは正確な数字を出して、現実的な売却戦略を立てましょう。

1. 住宅ローンの「残高証明書」で正確な残債を知る

まずは、今の時点で「あといくら元金が残っているか」を1円単位で把握します。確認方法は主に3つあります。

2. 不動産会社の査定で「実勢価格」を知る

次に、「家がいくらで売れそうか」を確認します。ここで重要なのは、チラシに入っているような「売り出し価格」ではなく、実際に成約が見込める「実勢価格」を知ることです。

不動産会社に査定を依頼する際は、1社だけでなく必ず3社程度（大手、地元密着型など）に依頼しましょう。会社によって査定額に数百万円の差が出ることも珍しくないからです。

3. 売却シミュレーション：手取り額の計算式

残債と査定額がわかったら、詳細なシミュレーションを行います。多くの人が見落としがちなのが「売却にかかる諸費用」です。
「3,000万円で売れたから、3,000万円まるまる手に入る」わけではありません。
仲介手数料や登記費用などで、売値の約4％程度が差し引かれます。

具体例で計算してみよう

結果
このケースはアンダーローン（黒字）となり、手元に100万円が残ります。
もし売却価格が2,850万円だった場合、諸費用を払うとマイナス（オーバーローン）になるため、注意が必要です。

【パターン別】ローン残債状況に応じた最適な売却戦略

シミュレーションの結果によって、取るべき戦略は大きく異なります。状況別に詳しく解説します。

【アンダーローン（黒字）の場合】利益を最大化する戦略

売却益が出る場合は、手続き上の問題はほとんどありません。
重要なのは「いかに税金を抑えて、手元に残るお金を増やすか」です。

利益が出たら「譲渡所得税」に注意

家を売って出た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税がかかります。
この税率は、家を所有していた期間によって大きく異なります。

「3,000万円特別控除」で税金をゼロにする

「税金が高い！」と思われたかもしれませんが、ご安心ください。マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで差し引ける特例があります。
一般的なマイホーム売却で利益が3,000万円を超えることは稀なため、この特例を使えば税金は実質ゼロになるケースがほとんどです。

【オーバーローン（赤字）の場合】完済資金を調達する戦略

問題はこちらのケースです。売却代金だけではローンを返せないため、
不足分をどう補填するかを事前に決めておく必要があります。

1. 自己資金（貯金）で不足分を埋める

最も健全で確実な方法は、不足分を預貯金から支払うことです。親族から一時的に借りて補填するケースもあります。
この支払いは、物件の引渡し日（決済日）に一括で行います。

2. 「住み替えローン」で残債を新居のローンに上乗せする

新居への住み替えを検討しているなら、「住み替えローン（買い替えローン）」が有効です。
これは、新居の購入代金に、今の家の「返しきれなかったローン残債」を上乗せして借り入れできる仕組みです。

3. 「任意売却」で金融機関の合意を得て売却する

貯金もなく、住み替えローンも組めず、月々の返済も限界…という場合の最終手段です。
通常、ローンを完済しなければ抵当権は外せませんが、金融機関と交渉して「ローンが残る状態でも特別に抵当権を外し、家を売却することを認めてもらう」手法です。

競売（けいばい）になって安く買い叩かれるのを防ぐメリットがありますが、信用情報機関に事故情報が登録される（いわゆるブラックリスト入り）ため、その後数年間は新たなローンが組めなくなります。

ローン中の家を売る具体的な流れと手続き

全体の流れを把握しておくと、どのタイミングで何が必要かが見えてきます。特に「4」と「5」の決済周りは重要です。

1. 不動産会社との媒介契約（仲介）

依頼する不動産会社を決め、「媒介契約」を結びます。契約形態には以下の3種類があります。

ローン残債がある場合、金融機関との調整などきめ細かいサポートが必要なため、しっかり動いてくれる「専任」または「専属専任」がおすすめです。

2. 売却活動の開始と内覧対応

物件ポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）への掲載やチラシ配布が始まります。
居住中に売る場合、購入希望者の内覧（見学）対応が必要です。週末は予定を空け、部屋を整理整頓し、照明を明るくして「買いたい」と思わせる演出を心がけましょう。

3. 売買契約の締結と手付金の受領

買主が決まったら「不動産売買契約書」を交わします。この際、買主から物件価格の5〜10％程度の「手付金」を受け取ります。
この手付金は売買代金の一部ですが、決済日までは使わずに保管しておくのが賢明です（万が一契約解除になった際に返還が必要になるため）。

4. 決済準備：金融機関へ「全額繰上返済」の申し込み

引渡し日が決まったら、借入先の金融機関へ連絡し、「全額繰上返済（完済）」の申し込みを行います。
銀行によって手続きに2週間〜1ヶ月程度かかる場合があるため、日程が決まり次第すぐに連絡を入れることが重要です。

5. 決済・引渡し

最後の手続きは、平日の午前中に銀行で行われることが一般的です。関係者（売主、買主、仲介業者、司法書士、銀行担当者）が一堂に会し、以下のお金の動きが数時間のうちに行われます。

1. 買主の口座から、売主の口座へ売買代金が振り込まれる。
2. 着金確認後、すぐに売主の口座から銀行へローン残債が一括引き落としされる（完済）。
3. 銀行から「抵当権抹消書類」が発行される。
4. 司法書士が法務局へ走り、登記の手続きを行う。
5. 売主から買主へ「鍵」を引き渡して終了。

状況別：こんな時はどうする？よくあるトラブルと対処法

ローン中の売却には、それぞれの家庭の事情が絡むことがあります。特有のリスクについても触れておきます。

【離婚】財産分与と連帯保証人の問題

離婚を機に家を売るケースは非常に多いですが、トラブルの火種になりやすいのが「連帯保証人」の問題です。

【転勤】売るべきか、賃貸に出すべきか

「数年で戻ってくるかもしれないから貸したい」と考える方もいますが、住宅ローンはあくまで「自らが住む家」のための低金利ローンです。
他人に貸して家賃収入を得る場合、原則として金利が高い「不動産投資ローン」への借り換えを銀行から求められることがあります。無断で賃貸に出すと契約違反で一括返済を求められるリスクがあるため、必ず銀行に相談してください。

【売れない】期間内に売却できない場合の「買取保証」

買い替え先が決まっているなど、「〇月までに現金化しないとマズい」という期限がある場合は、「買取保証サービス」を利用できる不動産会社を選びましょう。
一定期間（例：3ヶ月）仲介で売れなかった場合に、あらかじめ約束した価格（相場の7〜8割程度）で不動産会社が買い取ってくれる制度です。売却価格は下がりますが、「確実に売れる」という安心感が得られます。

知っておくべきお金の話：諸費用と使える控除・特例

最後に、収支計画を立てる上で欠かせない「費用」と「特例（節税）」についてまとめました。

売却にかかる諸費用一覧

売却価格の約3.5〜4％程度が目安です。
これらは基本的に「現金」で用意するか、決済時に売却代金から差し引かれる形で支払います。

費目	目安・計算式
仲介手数料	（売却価格×3％＋6万円）＋消費税 ※不動産会社への成功報酬です。
印紙税	1万円〜3万円程度 ※売買契約書の記載金額によって異なります。
抵当権抹消登記費用	2万円〜3万円程度 ※司法書士報酬を含みます。
一括返済手数料	5,000円〜3万円程度 ※金融機関や手続き方法（窓口かネットか）で異なります。

損が出た（オーバーローン）時にこそ使える「強力な特例」

アンダーローン時の「3,000万円特別控除」は有名ですが、実はオーバーローンで損をした場合にも、税金が戻ってくる制度があります。

それが「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
名前は長いですが、効果は絶大です。

この制度を使うことで、売却での損失を数年がかりで取り戻せる可能性があるため、オーバーローンの方は必ず確定申告を行いましょう。

ローン中の家の売却を成功させる3つのコツ

1. 「売り先行」か「買い先行」かを慎重に選ぶ
   住み替えの場合、今の家を先に売る「売り先行」なら資金計画が立てやすく安全です。逆に新居を先に買う「買い先行」は、今の家が売れないと二重ローンになるリスクがあります。ローン残債がある場合は、基本的に「売り先行」が推奨されます。
2. 住宅ローン（金融）に強い不動産会社を選ぶ
   ただ家を売るだけでなく、銀行との抹消手続きの連携や、住み替えローンの提案など、金融知識が豊富な担当者が必要です。査定時に「ローンの残債があるのですが、買い替えの提案もできますか？」と質問してみましょう。
3. 査定価格だけでなく「手取り金額」で判断する
   高い査定額を出してくる会社が良い会社とは限りません。「税金や手数料を引いた後、実際にいくら手元に残るのか」をシミュレーションしてくれる、誠実な会社を選びましょう。

まとめ

住宅ローン返済中の家を売ることは、決して怖いことではありません。多くの人が経験している一般的な手続きです。

大切なのは、今のローン残高と家の価値を正確に把握し、「アンダーローンなら利益を最大化する」「オーバーローンならダメージを最小限に抑える」ための正しい戦略を選ぶことです。

特にオーバーローンの場合でも、損益通算などの税制優遇を活用すれば、最終的な負担を大きく減らせます。
一人で悩まず、まずは信頼できる不動産会社に「机上査定」を依頼し、現状を把握することから第一歩を踏み出してみてください。