不動産売却にかかる税金は?計算方法や節税対策を徹底解説

「不動産を売ったら税金はいくらかかる？」「いつ、どうやって払えばいいの？」
「使える控除や特例はある？」「確定申告は自分でできる？」
「損が出たらどうなる？」「相続した実家を売るときの税金は？」

不動産売却を検討している方なら、誰もがこうした疑問や不安を抱えているのではないでしょうか。
不動産は多くの方にとって人生で最も高額な資産です。

売却時の税金も、場合によっては数百万円から数千万円になることがあります。
正しい知識がないまま売却を進めてしまうと、本来使えたはずの特例を見逃して余計な税金を払ってしまう、あるいは申告漏れでペナルティを受けてしまうといったリスクがあります。

この記事では、不動産売却時の税金について、計算方法から特例・控除、確定申告の手続き、損失が出た場合の対処法、相続不動産特有の注意点まで、網羅的かつ実践的に解説します。

特に、以下の3つのペルソナを想定して、それぞれが抱える具体的な疑問に答える内容になっています。

ペルソナ	想定される状況	主な疑問・不安
①初めて売却する会社員	転勤や独立を機にマンションを売却。確定申告は未経験	確定申告は必要？年末調整では無理？会社にバレる？
②住み替え検討中のファミリー	子供の成長に合わせて広い家に住み替え。ローン残債あり	損失が出たらどうなる？買換え特例と3,000万円控除どっちが得？
③相続不動産を売りたい人	親から相続した実家が空き家に。維持費が負担	相続税を払ったのにまた税金？取得費がわからない。3年以内って何？

この記事を読むことで、自分の状況に当てはまるケースを見つけ、必要な準備や手続きがわかり、専門家への相談ポイントも把握できるようになります。

【結論】不動産売却でかかる税金は「利益」に対して最大約40%

まず結論からお伝えします。
不動産売却で最も大きな税金は「譲渡所得税」です。
売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間に応じて約20%〜40%の税金がかかります。
逆に言えば、利益が出なければ譲渡所得税はゼロです。また、利益が出ても特例を活用すれば税額を大幅に減らせる、あるいはゼロにできるケースも多くあります。

ここで重要なのは、「税金がいくらかかるか」は売却価格だけでは決まらないということです。
購入時の価格、売却にかかった費用、所有期間、適用できる特例など、複数の要素によって税額は大きく変わります。
ここでは、まず不動産売却時にかかる税金の全体像を把握しましょう。

不動産売却時にかかる4つの税金

不動産を売却すると、主に以下の4種類の税金がかかります。それぞれの特徴と支払いタイミングを理解しておきましょう。

税金の種類	概要	支払いタイミング	金額の目安	利益がなくてもかかるか
譲渡所得税（所得税）	売却益に対して課税される国税	確定申告後（翌年3月15日まで）	売却益の15%〜30%	✕
住民税	売却益に対して課税される地方税	翌年6月以降	売却益の5%〜9%	✕
印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙	契約締結時	1万〜6万円程度（売買価格による）	◯
登録免許税	抵当権抹消登記等にかかる税金	登記申請時	不動産1件につき1,000円	◯

※譲渡所得税には復興特別所得税（所得税額の2.1%）が2037年まで加算されます（2025年1月時点）。

譲渡所得税・住民税

この2つが不動産売却時の税金の中心です。売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課税されます。

例えば、譲渡所得が1,000万円の場合、短期譲渡なら約396万円、長期譲渡なら約203万円の税金がかかります。所有期間によって税額が約2倍も違うのです。

印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金です。契約金額に応じて以下のように定められています。

契約金額	印紙税額（軽減措置適用後）
500万円超〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	30,000円
1億円超〜5億円以下	60,000円

※上記は2027年3月31日までの軽減措置適用後の税額です。
通常、売買契約書は売主用・買主用の2通作成しますが、それぞれに印紙を貼付する必要があります（ただし、売主・買主が1通ずつ負担するのが一般的です）。

登録免許税

不動産売却時に売主が負担する登録免許税は、主に抵当権抹消登記にかかるものです。
住宅ローンを組んでいた場合、売却時にローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消の登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。土地と建物で2件なら2,000円となります。

なお、所有権移転登記の登録免許税は買主が負担するのが一般的です。

「利益が出なければ税金はゼロ」は本当？

売却価格が購入価格を下回ったから、税金はかからないよね？」このように考える方は多いですが、これは半分正解で半分間違いです。正確に言えば、「譲渡所得がマイナス（損失）の場合、譲渡所得税・住民税はかからない」というのが正しい表現です。ここで注意すべき点がいくつかあります。

注意点①：印紙税・登録免許税は利益の有無に関係なく発生

印紙税と登録免許税は、売却益の有無に関係なく発生します。これらは売却取引そのものに対してかかる税金だからです。

注意点②：特例を適用して税額がゼロになる場合でも確定申告は必要

3,000万円特別控除などの特例を適用して税額がゼロになる場合でも、確定申告は必須です。

よくある誤解として「税金がゼロなら申告しなくていい」と思われがちですが、特例を適用するには確定申告で「この特例を使います」と申告することが条件です。申告しなければ特例は自動的には適用されず、後から「やっぱり特例を使いたい」と言っても認められません。

注意点③：損失を翌年以降に繰り越したい場合も確定申告が必要

マイホーム売却で損失が出た場合、一定の条件を満たせばその損失を給与所得などと相殺（損益通算）したり、翌年以降3年間繰り越したりできる特例があります。この特例を活用するためにも、確定申告が必要です。

注意点④：「売却価格＜購入価格」でも利益が出るケースがある

「売却価格より購入価格の方が高いから損失だ」と単純に考えてはいけません。譲渡所得の計算では、建物の取得費は減価償却後の金額になります。つまり、購入から時間が経つほど取得費は目減りしていきます。例えば：

この場合、取得費は5,000万円ではなく4,200万円（5,000万円−800万円）となります。売却価格4,500万円から取得費4,200万円と譲渡費用を引くと、利益が出る可能性があります。

【ペルソナ別】あなたが気になるのはどの税金？

不動産売却の税金は複雑ですが、ペルソナによって特に気になるポイントは異なります。
自分に当てはまる部分を重点的に読み進めてください。

ペルソナ①：初めて売却する会社員

本記事の該当箇所：確定申告の章、シミュレーション①、要注意ポイント

ペルソナ②：住み替え検討中のファミリー

本記事の該当箇所：特例の章、損失の章、シミュレーション②

ペルソナ③：相続不動産を売りたい人

本記事の該当箇所：相続の章、シミュレーション③、取得費の解説

税金はいくら？譲渡所得の計算方法

不動産売却の税金を知るには、まず「譲渡所得」を正確に計算する必要があります。
この章では、計算方法を詳しく解説します。

譲渡所得の計算式と各項目の意味

譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

この計算式は非常に重要なので、各項目の意味をしっかり理解しましょう。

項目	内容	具体例
売却価格（譲渡価額）	不動産の売却代金	5,000万円で売却したなら5,000万円
取得費	購入代金＋購入時の諸費用（建物は減価償却後の金額）	購入代金、仲介手数料、登記費用など
譲渡費用	売却のために直接かかった費用	売却時の仲介手数料、印紙税など
特別控除	3,000万円控除など、要件を満たす場合に適用	居住用財産の特別控除など

税金を減らすポイントは、「取得費」と「譲渡費用」を漏れなく計上することです。 これらの金額が大きいほど、譲渡所得が小さくなり、税金も少なくなります。
では、それぞれの項目を詳しく見ていきましょう。

取得費に含められるもの一覧

取得費に含められるもの

取得費とは、「その不動産を取得するためにかかった費用」の総称です。単に「購入代金」だけではありません。

カテゴリ	含められるもの
購入時の費用	購入代金（土地・建物）
	購入時の仲介手数料
	登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
	不動産取得税
	印紙税（売買契約書）
	測量費（境界確定のための費用）
	整地費用、建物解体費用（購入後すぐに解体した場合）
購入後の費用	増改築・リフォーム費用（資本的支出に該当するもの）
	設備の取替え費用（資本的支出に該当するもの）

取得費に含められないもの

含められないもの	理由
引越し費用	不動産取得に直接関係しない
家具・家電の購入費	不動産ではない
火災保険料	維持管理費に該当（ただし一部例外あり）
固定資産税・都市計画税	維持管理費に該当
修繕費（原状回復程度のもの）	資本的支出ではなく、維持管理費に該当
借入金の利子（一定期間経過後）	取得後一定期間を超えた利子は取得費に含められない

建物の減価償却について

建物の取得費は、購入代金から減価償却費を差し引いた金額になります。これは非常に重要なポイントです。土地は減価償却しませんが、建物は経年により価値が下がると考えられるため、税務上は減価償却を行います。

減価償却費の計算式

減価償却費 ＝ 建物の購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率は建物の構造によって異なります。

建物の構造	償却率（非業務用）	耐用年数
木造	0.031	33年
軽量鉄骨（3mm以下）	0.036	28年
軽量鉄骨（3mm超4mm以下）	0.025	40年
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート	0.015	70年

つまり、購入時2,000万円だった建物の取得費は、20年後には約884万円にまで減っているのです。

※参照：国税庁「取得費となるもの」

譲渡費用に含められるもの一覧

譲渡費用とは、「売却のために直接かかった費用」です。こちらも漏れなく計上することで税金を減らせます。

譲渡費用に含められるもの

含められるもの	補足
売却時の仲介手数料	不動産会社に支払う手数料
印紙税（売買契約書）	売主負担分
測量費	売却のために行った測量
建物の解体費用	更地にして売却するための解体費用
立退料	借家人に退去してもらうために支払った費用
広告費	売却のために自分で負担した広告費（通常は仲介手数料に含まれる）
売買契約解除に伴う違約金	より有利な条件で売るために前の契約を解除した場合

譲渡費用に含められないもの

含められないもの	理由
引越し費用	売却に直接関係しない
固定資産税の清算金	売買代金の調整であり、譲渡費用ではない
修繕費	売却価格を上げるための修繕は譲渡費用に含まれない
相続登記費用	売却のためではなく、相続のための費用
抵当権抹消費用（司法書士報酬）	譲渡費用に含められないとされるケースが多い
ハウスクリーニング費用	原則として譲渡費用に含まれない

「売却のために直接必要だったかどうか」が判断基準です。判断に迷う場合は、不動産業者、税務署や税理士に確認しましょう。

【相続者向け】取得費がわからない場合の対処法

相続した不動産で最も多い悩みが「取得費がわからない」というケースです。親が何十年も前に購入した不動産の場合、購入時の契約書や領収書が残っていないことは珍しくありません。この場合、どうすればよいのでしょうか。

対処法①：概算取得費を使う（最後の手段）

取得費がどうしても不明な場合、売却価格の5%を「概算取得費」として計算することが認められています。ただし、これは最後の手段と考えてください。なぜなら、多くの場合、実際の取得費は売却価格の5%よりもはるかに高いからです。概算取得費を使うと、本来よりも譲渡所得が大きくなり、税金が増えてしまいます。

具体例で見てみましょう

項目	概算取得費を使った場合	実際の取得費がわかった場合
売却価格	3,000万円	3,000万円
取得費	150万円（5%）	2,000万円（実際の購入価格）
譲渡費用	100万円	100万円
譲渡所得	2,750万円	900万円
税額（長期・約20%）	約559万円	約183万円

この例では、概算取得費を使うと税金が約376万円も多くなってしまいます。

対処法②：取得費を調査する

概算取得費を使う前に、以下の方法で実際の取得費を調査することをお勧めします。

調査方法	具体的なアクション
被相続人の書類を探す	自宅、銀行の貸金庫、書類の保管場所を徹底的に探す。売買契約書、領収書、ローン契約書など
法務局で登記簿謄本を取得	購入時期や売主がわかれば、当時の相場を推定できる可能性がある
市区町村の固定資産税課に問い合わせ	固定資産税の評価額の推移から、当時の価値を推定できる場合がある
購入時の不動産会社に問い合わせ	古い取引でも記録が残っている可能性がある
金融機関に問い合わせ	住宅ローンを組んでいた場合、融資記録から購入価格がわかる場合がある
建築確認済証を探す	新築の場合、建築費用の手がかりになる
国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を使う	建築年と構造から、当時の建築費を推計できる場合がある

対処法③：市街地価格指数を使う方法

一部のケースでは、「市街地価格指数」を使って取得費を推計することが認められる場合があります。
これは、一般財団法人日本不動産研究所が公表している指数で、過去の地価の推移を示しています。

ただし、この方法はすべてのケースで認められるわけではなく、税務署との協議が必要になることがあります。

参照：国税庁「取得費が分からないとき」

計算例：実際に譲渡所得を計算してみよう

ここまでの内容を踏まえて、実際に譲渡所得を計算してみましょう。

想定ケース

計算

①建物の減価償却費を計算

減価償却費 ＝ 1,500万円 × 0.9 × 0.031 × 15年 ＝ 約628万円

②取得費を計算

土地の取得費：3,000万円
建物の取得費：1,500万円 − 628万円 ＝ 872万円
購入時諸費用：200万円
取得費合計：3,000万円 ＋ 872万円 ＋ 200万円 ＝ 4,072万円

③譲渡所得を計算

譲渡所得 ＝ 5,000万円 −（4,072万円 ＋ 180万円）＝ 748万円

④税額を計算（長期譲渡所得の場合）

税額 ＝ 748万円 × 20.315% ＝ 約152万円

⑤3,000万円控除を適用した場合

譲渡所得 ＝ 748万円 − 3,000万円 ＝ 0円以下
税額 ＝ 0円

このように、3,000万円控除を適用すれば税額はゼロになります。ただし、確定申告は必須です。

所有期間で税率が変わる！短期vs長期の違い

不動産の所有期間によって、譲渡所得税の税率は約2倍も違います。 この違いを理解しておくことは、売却タイミングを考える上で非常に重要です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率一覧

区分	所有期間	所得税	復興特別所得税	住民税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	0.63%	9%	約39.63%
長期譲渡所得	5年超	15%	0.315%	5%	約20.315%

※上記は2025年1月時点の税率です。復興特別所得税は2037年までの時限措置であり、税制改正により変更される場合があります。

税率の違いが税額に与えるインパクト

譲渡所得の金額別に、短期と長期でどれだけ税額が変わるか見てみましょう。

譲渡所得	短期譲渡の税額	長期譲渡の税額	差額
500万円	約198万円	約102万円	約96万円
1,000万円	約396万円	約203万円	約193万円
2,000万円	約793万円	約406万円	約387万円
3,000万円	約1,189万円	約609万円	約580万円

譲渡所得が3,000万円の場合、短期と長期で約580万円も税額が違います。
もちろん、3,000万円控除などの特例を適用すれば税額を大幅に減らせますが、特例が使えないケースや、譲渡所得が3,000万円を超えるケースでは、所有期間による税率の違いが大きな影響を与えます。

【要注意】所有期間は「1月1日時点」で判定される

5年以上持っていれば長期譲渡」という認識は正しいのですが、判定基準が『売却した年の1月1日時点』である点を見落とす方が非常に多いです。

この点を誤解していると、「長期譲渡のつもりが短期譲渡だった」という事態になりかねません。
ポイントは「売却日」ではなく「売却した年の1月1日時点」で判定されるということです。
具体例で確認しましょう。

ケース1：短期譲渡になってしまうケース

項目	内容
購入日	2020年4月15日
売却日	2025年6月30日
実際の所有期間	5年2ヶ月15日
2025年1月1日時点の所有期間	4年8ヶ月17日
判定	短期譲渡所得（5年以下）

実際には5年以上所有しているのに、1月1日時点では5年に達していないため、短期譲渡所得として約40%の税率が適用されてしまいます。

ケース2：長期譲渡になるケース

項目	内容
購入日	2020年4月15日
売却日	2026年1月10日
実際の所有期間	5年8ヶ月25日
2026年1月1日時点の所有期間	5年8ヶ月17日
判定	長期譲渡所得（5年超）

売却を2026年まで待てば、1月1日時点で5年を超えるため、長期譲渡所得として約20%の税率が適用されます。

売却タイミングの調整で約200万円の節税も

上記の例で、譲渡所得が1,000万円だった場合

売却時期	判定	税額
2025年6月	短期	約396万円
2026年1月	長期	約203万円
差額	−	約193万円

売却を半年程度遅らせるだけで、約193万円の節税になります。
もちろん、不動産市況の変動や、売却の緊急性など、他の要素も考慮する必要がありますが、所有期間が5年に近い場合は、売却タイミングを慎重に検討することをお勧めします。

参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」

【相続者向け】被相続人の所有期間を引き継げる

相続により取得した不動産は、原則として被相続人（亡くなった方）の取得日から所有期間を計算できます。
これは相続者にとって非常に有利なルールです。

具体例

項目	内容
被相続人の購入日	1995年（30年前）
相続発生日	2024年
売却日	2025年
相続からの所有期間	1年
税務上の所有期間	30年超
判定	長期譲渡所得

このように、相続後すぐに売却しても、被相続人の所有期間を引き継げるため、長期譲渡所得として有利な税率が適用されます。

10年超所有でさらに税率が下がる

所有期間が10年を超える居住用財産（マイホーム）の場合、さらに低い税率が適用される特例があります。

譲渡所得の金額	所得税	復興特別所得税	住民税	合計税率
6,000万円以下の部分	10%	0.21%	4%	約14.21%
6,000万円超の部分	15%	0.315%	5%	約20.315%

通常の長期譲渡所得（約20.315%）と比べて、6,000万円以下の部分は約6%も税率が低くなります。
この特例は、3,000万円控除と併用できる点も大きなメリットです（買換え特例とは併用不可）

税金を安くする！使える特例・控除7選

不動産売却には、税金を軽減できる特例が複数あります。
 要件を満たせば、数百万円〜数千万円の節税になる場合もあります。ここでは、主要な7つの特例を詳しく解説します。

①居住用財産の3,000万円特別控除

最も多くの方が利用する特例です。 マイホーム売却時に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

項目	内容
正式名称	居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
効果	譲渡所得から最大3,000万円を控除
所有期間要件	なし（短期でもOK）

主な適用要件

この特例を受けるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

要件	内容
居住用であること	自分が住んでいた家屋、または家屋と敷地であること
住まなくなってから3年以内	住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
親族等への売却でない	配偶者、直系血族、同居親族などへの売却は対象外
前年・前々年に同特例を受けていない	3,000万円控除、買換え特例、譲渡損失の特例を受けていないこと
他の特例との重複適用でない	収用等の特別控除など、一部の特例との重複適用は不可

よくある質問

単身赴任中に売却しても適用できますか？

家族が引き続き居住していれば、単身赴任中の売却でも適用できる場合があります。ただし、家族も一緒に転居して空き家になった場合は「住まなくなった日から3年以内」の要件を満たす必要があります。

賃貸に出していた場合は適用できますか？

原則として、賃貸に出した時点で「居住用」ではなくなるため、適用できません。ただし、住まなくなった日から3年以内であれば、一時的に賃貸に出していた期間があっても適用できる場合があります。個別の判断は税務署にご確認ください。

夫婦共有名義の場合はどうなりますか？

夫婦それぞれが要件を満たせば、それぞれが3,000万円控除を受けられます。つまり、夫婦合計で最大6,000万円の控除が可能です。

3,000万円控除を適用すれば税額がゼロになるケースが多いですが、「税金がゼロなら申告不要」は大きな誤解です。
特例を適用するには、確定申告で「特例を使います」と申告することが条件です。
申告しなければ特例は適用されず、後から「やっぱり特例を使いたい」と言っても認められません。

参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

②10年超所有の軽減税率の特例

所有期間10年超のマイホームを売却した場合、通常の長期譲渡所得よりも低い税率が適用される特例です。

項目	内容
効果	譲渡所得6,000万円以下の部分：約14.21%（通常の長期譲渡より約6%軽減）
所有期間要件	売却年の1月1日時点で10年超
3,000万円控除との併用	可能

税率の詳細

譲渡所得の金額	所得税	住民税	合計（復興特別所得税含む）
6,000万円以下の部分	10%	4%	約14.21%
6,000万円超の部分	15%	5%	約20.315%

適用例：3,000万円控除と軽減税率を併用

項目	金額
譲渡所得	4,000万円
3,000万円控除後	1,000万円
税額（軽減税率14.21%）	約142万円

もし軽減税率が適用されなかった場合（通常の長期譲渡20.315%）、税額は約203万円になります。軽減税率の特例により、約61万円の節税になっています。

参照：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

③買換え特例（課税の繰延べ）

マイホームを売却して新たなマイホームを購入する場合、課税を将来に繰り延べることができる特例です。

項目	内容
正式名称	特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
効果	譲渡所得税の課税を将来の売却時まで繰延べ
所有期間要件	売却年の1月1日時点で10年超
居住期間要件	10年以上居住していたこと
3,000万円控除との併用	不可（どちらか選択）

主な適用要件

要件	内容
売却資産	居住用財産、所有期間10年超、居住期間10年以上
売却価格	1億円以下
買換え資産	床面積50㎡以上、土地面積500㎡以下
取得期限	売却年の前年から翌年までの3年間
居住期限	取得した年の翌年12月31日までに居住すること

「繰延べ」の意味

重要：買換え特例は課税の「免除」ではなく「繰延べ」です。
買換え特例を使うと、今すぐの税金はかかりませんが、将来、買換え資産を売却した際に課税されます。
しかも、繰り延べた分の譲渡所得も加算されるため、将来の税負担が大きくなる可能性があります。

買換え特例を使わなければ、新居の取得費は5,000万円のままなので、譲渡所得は1,000万円で済んだはずです。

買換え特例が向いているケース

参照：国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」

④譲渡損失の損益通算・繰越控除

マイホーム売却で損失が出た場合、給与所得などと相殺（損益通算）し、控除しきれない分は翌年以降3年間繰り越せる特例です。

項目	内容
効果	損失を給与所得等と相殺、最大3年間繰越可能
対象	居住用財産の譲渡損失
確定申告	毎年必須（1年でも飛ばすと繰越権利を失う）

この特例には、2つのパターンがあります。

パターンA：買換えの場合の特例

新しいマイホームに買い換える場合に使える特例です。

パターンB：住宅ローン残債がある場合の特例

買換えをしなくても、売却価格より住宅ローン残債が多い場合に使える特例です。

損益通算の効果

年収800万円の会社員が、マイホーム売却で1,200万円の損失を出した場合

年度	給与所得	繰越損失	損益通算後の所得	残る損失
1年目	800万円	−	800万円−1,200万円＝0円	400万円
2年目	800万円	400万円	800万円−400万円＝400万円	0円

1年目は所得がゼロになるため、所得税・住民税が大幅に軽減されます（源泉徴収されていた所得税は還付されます）。2年目も400万円分の損益通算ができ、税負担が軽減されます。

参照：国税庁「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

⑤相続財産の取得費加算の特例

相続税を支払った不動産を一定期間内に売却すると、相続税の一部を取得費に加算できる特例です。

項目	内容
効果	相続税の一部を取得費に加算できる
期限要件	相続税申告期限の翌日から3年以内に売却
他の特例との併用	3,000万円控除などと併用可能

期限の計算方法

相続開始日	相続税申告期限	特例の適用期限
2023年8月1日	2024年6月1日頃	2027年6月1日頃まで
2024年3月15日	2025年1月15日頃	2028年1月15日頃まで

※相続税の申告期限は「相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」です。

加算できる金額の計算

取得費に加算できる金額は、以下の式で計算します。

取得費加算額 ＝ その人の相続税額 × その不動産の課税価格 ÷ その人の課税価格の合計

取得費加算額 ＝ 500万円 × 3,000万円 ÷ 1億円 ＝ 150万円

この150万円を取得費に加算できるため、譲渡所得が150万円減り、税金が約30万円（長期譲渡の場合）軽減されます。

参照：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

⑥相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却する場合にも、3,000万円の特別控除が使える特例です。

項目	内容
効果	譲渡所得から最大3,000万円を控除
取得費加算との併用	不可（どちらか選択）

主な適用要件

この特例は、要件が非常に厳格です。すべての要件を満たす必要があります。

要件	内容
建築年月日	昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
被相続人の居住状況	相続開始直前に被相続人が一人暮らしだったこと
相続後の利用状況	相続後、売却まで居住・賃貸・事業に使用していないこと
売却期限	相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
売却価格	1億円以下であること
建物の状態	売却時に現行の耐震基準を満たすこと、または解体して更地で売却すること

なぜ要件が厳格なのか

この特例は、増加する空き家問題への対策として創設されました。相続した古い空き家を放置せず、耐震改修または解体して流通させることを促進する政策的意図があります。
そのため、「昭和56年5月31日以前建築」（旧耐震基準の建物）に限定され、売却時には耐震基準を満たすか解体することが求められています。

参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

⑦特例の「併用OK/NG」早見表

複数の特例を使いたい場合、併用できるかどうかを確認する必要があります。

特例A	特例B	併用	備考
3,000万円控除	10年超軽減税率	◯	両方の要件を満たせば併用可能
3,000万円控除	買換え特例	✕	どちらか有利な方を選択
3,000万円控除	住宅ローン控除（新居）	△	一定期間は併用不可
取得費加算	3,000万円控除	◯	併用可能
取得費加算	空き家特例	✕	どちらか有利な方を選択
買換え特例	10年超軽減税率	✕	買換え特例は繰延べなので軽減税率の適用なし

「3,000万円控除」と「買換え特例」は併用できません。どちらを選ぶかで税額が大きく変わります。

一般的な判断基準は以下の通りです：

ただし、買換え特例は「課税の繰延べ」であり、将来売却時に繰延べ分の課税が発生します。
また、相続が発生すると相続人に課税リスクが引き継がれる場合もあります。

【ペルソナ別】ケーススタディで税額をシミュレーション

「自分の場合、税金はいくら？」3つの具体的なケースで、実際に税額を計算してみましょう。
自分に近いケースを参考に、税額の目安をつかんでください。

※以下のシミュレーションは概算です。
実際の税額は、取得費の詳細、減価償却の計算、適用できる特例の要件などにより異なります。

【会社員Aさん】マンション売却で500万円の利益が出た場合

想定ケース

項目	内容
ペルソナ	42歳・会社員・独身
年収	700万円
物件	都内2LDKマンション
購入	2016年4月、3,800万円（諸費用込み取得費4,000万円）
売却	2025年6月、4,800万円
売却理由	転勤を機に売却
譲渡費用	150万円（仲介手数料・印紙税など）
所有期間	2025年1月1日時点で8年9ヶ月 → 長期譲渡所得

計算の流れ

結果

項目	金額
譲渡所得	650万円
3,000万円控除後	0円
税額	0円

【ファミリーBさん】住み替えで300万円の損失が出た場合

想定ケース

項目	内容
ペルソナ	45歳夫婦・子供2人（小学生）
世帯年収	夫800万円、妻パート100万円
売却物件	郊外4LDK戸建て（夫の単独名義）
購入	2012年3月、5,500万円（取得費5,800万円）
売却	2025年9月、4,500万円
売却理由	子供の進学に伴い、都心に近い場所に住み替え
譲渡費用	200万円
住宅ローン残債	売却時点で3,200万円
買換え先	新築戸建て6,500万円を購入（新規住宅ローン5,000万円）

計算の流れ

結果

年度	給与所得	損益通算	課税所得	効果
1年目	800万円	▲1,500万円	0円	所得税・住民税が大幅軽減（還付あり）
2年目	800万円	▲700万円	100万円	所得税・住民税が軽減

【相続者Cさん】実家売却で取得費がわからない場合

想定ケース

項目	内容
ペルソナ	58歳・会社員・父から実家を単独相続
物件	地方の木造戸建て（築45年、昭和55年建築）
被相続人の購入	1980年頃、購入価格不明（書類なし）
相続発生	2023年8月（相続税150万円を納付済み）
相続税申告期限	2024年6月頃
売却	2025年10月、1,800万円
譲渡費用	80万円（仲介手数料、測量費など）
空き家特例の適用	建築年が昭和56年5月31日以前ではないため適用不可

計算の流れ

結果比較

パターン	取得費	譲渡所得	税額	パターンAとの差
A：概算取得費のみ	90万円	1,630万円	約331万円	−
B：取得費加算適用	144万円	1,576万円	約320万円	▲約11万円
C：取得費判明	800万円	920万円	約187万円	▲約144万円

シミュレーション結果まとめ

ケース	譲渡所得	特例	税額	主なポイント
Aさん（会社員）	650万円	3,000万円控除	0円	税額ゼロでも確定申告必須
Bさん（ファミリー）	▲1,500万円	損益通算・繰越控除	還付あり	毎年申告で繰越控除
Cさん（相続）	1,576万円	取得費加算	約320万円	取得費を調査、3年以内の売却

確定申告は必要？手続きの流れと必要書類

不動産売却後、多くのケースで確定申告が必要になります。
この章では、確定申告の必要性、手続きの流れ、必要書類を詳しく解説します。

確定申告が「必要」なケース一覧

以下のいずれかに該当する場合、確定申告が必要です。

ケース	確定申告	理由
譲渡所得（利益）が発生した	必要	納税義務がある
特例を適用する（税額ゼロでも）	必要	申告しないと特例が適用されない
損失を他の所得と相殺したい	必要	損益通算の特例を受けるため
損失を翌年以降に繰り越したい	必要	繰越控除の特例を受けるため

特に注意が必要なのは、「特例を適用して税額がゼロになる場合」です。
3,000万円控除などの特例を使って税額がゼロになっても、確定申告をしないと特例は適用されません。申告しなければ、特例なしで計算した税額を後から請求される可能性があります。

確定申告が「不要」なケース

以下のすべてに該当する場合は、確定申告が不要な場合があります。

ただし、「不要かどうかわからない」場合は、念のため申告することをお勧めします。
申告漏れのペナルティは大きいからです。

確定申告の手続きの流れ

確定申告は、以下の流れで行います。

必要書類チェックリスト

確定申告に必要な書類は以下の通りです。早めに準備しておきましょう。

基本書類

書類	入手先	備考
確定申告書（分離課税用）	税務署、国税庁HP	e-Taxの場合は画面入力で作成
譲渡所得の内訳書（土地・建物用）	税務署、国税庁HP	売却した不動産の詳細を記載
本人確認書類	−	マイナンバーカード、または通知カード＋運転免許証等

売却に関する書類

書類	入手先	備考
売買契約書（売却時）	不動産会社から受領済み	コピーでOK
登記事項証明書	法務局	売却した不動産のもの
譲渡費用の領収書	不動産会社、司法書士等	仲介手数料、印紙税、測量費など

購入に関する書類

書類	入手先	備考
売買契約書（購入時）	自宅保管	なければ概算取得費を使用
取得費の領収書	自宅保管	仲介手数料、登記費用、リフォーム費用など
住宅ローンの返済予定表	金融機関	借入金利子を取得費に含める場合

特例適用に必要な書類（該当する場合）

特例	必要書類
3,000万円控除	住民票の写し、戸籍の附票など（居住の証明）
10年超軽減税率	同上
譲渡損失の損益通算	住宅ローンの残高証明書、買換え資産の登記事項証明書など
取得費加算	相続税の申告書の写し、相続財産の明細書など
空き家特例	被相続人居住用家屋等確認書（市区町村で取得）、耐震基準適合証明書または解体証明書など

【会社員向け】年末調整では完結しない理由

会社員の方は、毎年12月に「年末調整」で税金の精算が行われます。
しかし、不動産売却の譲渡所得は年末調整では処理できません。

所得の種類	課税方式	年末調整
給与所得	総合課税	◯ 対象
譲渡所得（不動産）	分離課税	✕ 対象外

「分離課税」とは、他の所得と分けて税額を計算する方式です。
不動産の譲渡所得は、給与所得などとは別に、独自の税率で計算されます。
そのため、会社員であっても、不動産を売却した場合は自分で確定申告する必要があります。

e-Taxでの申告手順（概要）

マイナンバーカードがあれば、スマホ・PCからe-Taxで申告できます。
税務署に行く必要がなく、自宅で完結できるので便利です。

e-Taxの流れ

e-Taxの画面は年度により変更される場合があります。「譲渡所得の内訳書」の入力が必要なので、事前に書類を準備しておくとスムーズです。

参照：国税庁「確定申告書等作成コーナー」

税金はいつ払う？納税スケジュールカレンダー

売却から納税完了まで、約1年かかります。 スケジュールを把握し、資金を準備しておきましょう。

【図解】売却から納税完了までのタイムライン

例：2025年6月に売却した場合

2025年
├─ 6月：売買契約・引き渡し
├─ 7月〜12月：必要書類の収集・整理
│
2026年
├─ 1月：確定申告書の作成開始
├─ 2月16日：確定申告期間開始
├─ 3月15日：【期限】確定申告・所得税納付
├─ 4月中旬：振替納税の場合、口座引き落とし
├─ 6月〜：住民税の納付通知が届く
└─ 6月〜翌1月：住民税の納付（年4回）

所得税・復興特別所得税の納付期限と方法

所得税・復興特別所得税の納付期限は、原則として確定申告期限と同じ翌年3月15日までです。

納付方法	納付時期	特徴
窓口納付	3月15日まで	税務署、金融機関で現金納付
振替納税	4月中旬頃	届出が必要。口座から自動引き落とし
クレジットカード納付	3月15日まで	手数料がかかる（納付額の約0.8%）
コンビニ納付	3月15日まで	30万円以下の場合のみ
ダイレクト納付	任意の日	e-Taxで届出が必要。口座から即時納付

振替納税を利用すると、納付期限が約1ヶ月延びます。 資金繰りに余裕ができるので、おすすめです。
ただし、届出が必要なので、確定申告期限までに「振替依届出書」を提出してください。

住民税の納付時期と方法

住民税は、確定申告とは別に、翌年6月頃から納付します。
確定申告した内容は自動的に市区町村に伝わり、住民税が計算されます。
その後、6月頃に「住民税納税通知書」が届きます。

徴収方法	内容	対象者
普通徴収	自分で納付。年4回（6月・8月・10月・翌1月頃）に分割	自営業者、退職者、「普通徴収」を選択した人
特別徴収	給与から天引き。毎月の給与から控除	会社員（原則）

会社員の方へ：「普通徴収」と「特別徴収」の選択

確定申告書には、住民税の徴収方法を選択する欄があります。

会社に不動産売却を知られたくない場合は、「自分で納付」（普通徴収）を選択してください。
これにより、譲渡所得に対する住民税は自分で納付することになり、給与明細には反映されません。

ただし、自治体によっては、会社員の場合は原則として特別徴収になる場合もあります。
心配な場合は、事前に市区町村の住民税担当課に確認することをお勧めします。

【相続者向け】「3年以内」の期限に注意

相続した不動産を売却する場合、「取得費加算の特例」には期限があります。
この特例を使うには、「相続税申告期限の翌日から3年以内」に売却する必要があります。

期限の計算方法

ステップ	内容	例
①相続開始日	被相続人が亡くなった日	2023年8月1日
②相続税申告期限	①の翌日から10ヶ月後	2024年6月1日頃
③特例の適用期限	②の翌日から3年後	2027年6月1日頃

この例では、2027年6月1日頃までに売却すれば、取得費加算の特例を適用できます。

期限を過ぎるとどうなるか

取得費加算の特例は、期限を過ぎると一切適用できなくなります。

「3年もあるから大丈夫」と思っていると、不動産の売却には時間がかかることもあり、気づいたら期限を過ぎていた…というケースもあります。
売却を検討している場合は、早めに動き出すことをお勧めします。

納税資金の準備を忘れずに

不動産売却で利益が出た場合、売却代金から税金分を取り分けておくことが重要です。売却代金を住宅ローンの返済や新居の購入資金に充ててしまい、確定申告の時期になって「税金を払うお金がない」という事態になる方もいます。

概算の税金を把握しておく

売却が決まったら、概算でもいいので税金を計算し、その分を別口座に取り分けておきましょう。

概算の計算式

概算税額 ＝（売却価格 − 購入価格 − 諸費用）× 20%（長期）または 40%（短期）

3,000万円控除などの特例が使える場合は、税額がゼロになることもありますが、
特例の適用可否が確定するまでは、税金分を確保しておく方が安心です。

損失が出たらどうなる？赤字の税務処理

不動産売却で損失（譲渡損）が出た場合、税金はどうなるのでしょうか？
「損が出たのだから、税金は関係ない」と思う方もいるかもしれませんが、実は損失が出た場合でも、税金面でメリットを得られる特例があります。

原則：譲渡損失は他の所得と相殺できない

まず原則を理解しましょう。不動産の譲渡損失は、原則として給与所得や事業所得とは相殺（損益通算）できません。
これは多くの方が誤解しているポイントです。

損失の種類	損益通算	備考
事業所得の赤字	◯ 可能	給与所得等と相殺できる
不動産所得の赤字	△ 一部可能	土地取得のための借入金利子部分は不可
譲渡所得（不動産）の赤字	✕ 原則不可	後述の特例に該当する場合のみ可能

つまり、投資用不動産やセカンドハウスを売却して損失が出ても、その損失を給与所得と相殺して税金を減らすことは、原則としてできないのです。

例外：居住用財産の譲渡損失は特例あり

ただし、マイホーム（居住用財産）の売却で損失が出た場合は、例外として損益通算・繰越控除ができる特例があります。この特例には2つのパターンがあります。

パターンA：買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除

マイホームを売却して、新たなマイホームを購入する場合に適用できる特例です。

項目	内容
正式名称	居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
効果	損失を給与所得等と相殺（損益通算）、控除しきれない分は翌年以降3年間繰越可能

パターンB：住宅ローン残債がある場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除

買換えをしなくても、売却価格より住宅ローン残債が多い場合に適用できる特例です。

項目	内容
正式名称	特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
効果	損失を給与所得等と相殺（損益通算）、控除しきれない分は翌年以降3年間繰越可能

損益通算の効果を具体例で見る

年収700万円の会社員が、マイホーム売却で1,000万円の損失を出した場合の効果を見てみましょう。

損益通算の特例を使わない場合

年度	給与所得	課税所得	所得税＋住民税（概算）
1年目	700万円	700万円	約130万円
2年目	700万円	700万円	約130万円
合計	−	−	約260万円

損益通算の特例を使った場合

年度	給与所得	損益通算	課税所得	所得税＋住民税（概算）
1年目	700万円	▲1,000万円	0円	0円（還付あり）
2年目	700万円	▲300万円（繰越）	400万円	約60万円
合計	−	−	−	約60万円

特例を使うことで、約200万円の節税効果があります。
1年目は課税所得がゼロになるため、源泉徴収されていた所得税（年間約50万円程度と想定）が確定申告により還付されます。住民税も翌年大幅に軽減されます。

損失が出ても確定申告すべき理由

「損失が出たから申告しなくていい」と思う方が多いですが、損益通算・繰越控除の特例を受けるには確定申告が必須です。

しかも、繰越控除を受けるには損失が出た年から毎年確定申告を行う必要があります。1年でも申告を忘れると、繰越権利を失います。

損失が出た場合でも、特例の要件を満たすかどうかを確認し、該当する場合は必ず確定申告を行ってください。
申告しないと、数十万円〜数百万円の節税メリットを逃すことになります。

損失が出た場合の確定申告の流れ

損失が出た場合の確定申告は、以下の流れで行います。

参照：国税庁「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

相続した不動産を売却する場合の注意点

相続不動産の売却には、通常の売却とは異なる注意点が多くあります。 この章では、相続者が知っておくべきポイントを詳しく解説します。

相続税を払った＝譲渡所得税が免除ではない

まず、最も多い誤解を解消しましょう。「相続税を払ったのに、また税金がかかるの？」この疑問を持つ方は非常に多いです。結論から言うと、相続税と譲渡所得税は別の税金であり、両方かかる可能性があります。

税金	課税対象	課税タイミング	納税者
相続税	相続財産の評価額	相続発生時	相続人
譲渡所得税	売却益（譲渡所得）	売却時	売却した人

相続税は「相続財産を取得したこと」に対する税金です。一方、譲渡所得税は「売却によって利益を得たこと」に対する税金です。
つまり、相続税を払っていても、売却によって利益が出れば、その利益に対して譲渡所得税がかかります。

ただし、「取得費加算の特例」を使えば、相続税の一部を取得費に加算できます。 これにより、譲渡所得が減り、譲渡所得税を軽減できます。

取得費・所有期間は被相続人から引き継ぐ

相続した不動産には、税務上の特別なルールがあります。

取得費の引き継ぎ

相続した不動産の取得費は、被相続人（亡くなった方）が購入した金額を引き継ぎます。
これは相続者にとって重要なポイントです。
相続時の評価額ではなく、被相続人が実際に購入した金額（減価償却後）が取得費になります。

この場合、取得費は相続税評価額の4,000万円ではなく、父の購入価格3,000万円（建物は減価償却後）です。

所有期間の引き継ぎ

相続した不動産の所有期間も、被相続人の取得日から計算します。

この場合、税務上の所有期間は35年超となり、長期譲渡所得として約20%の税率が適用されます。
相続後すぐに売却しても短期譲渡にはならないのは、相続者にとって大きなメリットです。

取得費加算の特例（3年以内ルール）を詳しく解説

相続税を支払った場合、「取得費加算の特例」を使えば、相続税の一部を取得費に加算できます。
この特例は非常に重要なので、詳しく解説します。

特例の概要

項目	内容
効果	相続税の一部を取得費に加算できる
期限	相続税申告期限の翌日から3年以内に売却
対象者	相続税を納付した人
他の特例との併用	3,000万円控除などと併用可能

加算できる金額の計算方法

取得費に加算できる金額は、以下の式で計算します。

取得費加算額 ＝ 300万円 × 2,000万円 ÷ 1億円 ＝ 60万円

この60万円を取得費に加算できるため、譲渡所得が60万円減り、税金が約12万円（長期譲渡の場合）軽減されます。

期限の重要性

この特例は、期限を過ぎると一切適用できません。「相続税申告期限の翌日から3年以内」という期限は、思ったより短いことがあります。

イベント	時期
相続開始	2023年8月1日
相続税申告期限	2024年6月1日頃（相続開始から10ヶ月）
特例の適用期限	2027年6月1日頃

相続後、不動産の整理や売却活動、買い手探しなどで時間がかかり、気づいたら期限が迫っていた…というケースは珍しくありません。相続不動産の売却を検討している場合は、早めに動き出すことが重要です。

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空き家特例の要件チェックリスト

相続した空き家でも3,000万円控除が使える「空き家特例」について、詳しく解説します。

特例の概要

項目	内容
正式名称	被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
効果	譲渡所得から最大3,000万円を控除
取得費加算との併用	不可（どちらか有利な方を選択）

主な適用要件チェックリスト

この特例は要件が非常に厳格です。以下の要件をすべて満たす必要があります。

#	要件	チェック
1	建築年月日：昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること	☐
2	区分所有でない：マンションなどの区分所有建物でないこと	☐
3	被相続人の居住状況：相続開始直前に被相続人が一人暮らしだったこと（※例外あり）	☐
4	相続後の利用状況：相続から売却まで、居住・賃貸・事業に使用していないこと	☐
5	売却期限：相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること	☐
6	売却価格：1億円以下であること（共有の場合は全体で1億円以下）	☐
7	建物の状態：売却時に耐震基準を満たすか、または解体して更地で売却すること	☐
8	制度の適用期限：令和9年（2027年）12月31日までに売却すること	☐

よくある不適合ケース

取得費加算と空き家特例、どちらを選ぶか

取得費加算の特例と空き家特例は併用できません。どちらか有利な方を選択する必要があります。

状況	おすすめ
相続税を多く払った、かつ譲渡所得が3,000万円以下	空き家特例が有利なケースが多い
相続税を多く払った、かつ譲渡所得が3,000万円超	シミュレーションが必要
相続税をあまり払っていない	空き家特例が有利
空き家特例の要件を満たさない	取得費加算を選択

> 💡 ポイント：どちらが有利かは、相続税額、譲渡所得の金額、各特例の要件充足状況によって異なります。必ず両方の特例で税額を計算し、比較してください。

【共有名義の場合】按分計算と申告の注意点

相続不動産を兄弟姉妹で共有相続するケースは多くあります。共有名義の不動産を売却する場合の注意点を解説します。

譲渡所得は持分に応じて按分

共有不動産を売却した場合、譲渡所得は各共有者の持分に応じて按分されます。例：兄（持分50%）と弟（持分50%）で共有相続した不動産を3,000万円で売却

共有者	持分	譲渡価額	取得費・譲渡費用	譲渡所得
兄	50%	1,500万円	500万円	1,000万円
弟	50%	1,500万円	500万円	1,000万円

各共有者がそれぞれ確定申告する

共有不動産を売却した場合、各共有者がそれぞれ確定申告を行う必要があります。誰か1人が代表して申告すればいいわけではありません。

特例は各共有者が要件を満たす必要がある

3,000万円控除などの特例は、各共有者がそれぞれ要件を満たす必要があります。例えば、空き家特例の場合、兄が要件を満たしていても、弟が要件を満たしていなければ、弟は特例を受けられません。

売却価格1億円要件は全体で判定

空き家特例の「売却価格1億円以下」という要件は、不動産全体の売却価格で判定します。共有者の持分だけで判定するわけではないので注意してください。

【まとめ】要注意ポイント10選（誤解しやすい点）

最後に、よくある誤解を10個まとめます。 これらを押さえておけば、大きなミスを防げます。

#	誤解	正しい理解
1	「5年以上持っていれば長期譲渡」	売却した年の1月1日時点で5年超かどうかで判定。売却日ではない
2	「特例で税額ゼロなら申告不要」	特例適用には確定申告が必須。申告しないと特例が使えない
3	「損失が出たら申告不要」	損益通算・繰越控除を受けるなら申告必須。申告しないと節税メリットを逃す
4	「相続税を払ったから譲渡所得税は免除」	別の税金。両方かかる可能性あり。ただし取得費加算で軽減可能
5	「住民税は確定申告と一緒に払う」	住民税は翌年6月以降に別途通知が届く。別途納付が必要
6	「取得費がわからないなら5%でいい」	5%は損になるケースが多い。書類を探す努力をしてから判断
7	「買換え特例を使えば税金がかからない」	「繰延べ」であり免除ではない。将来売却時に課税される
8	「相続空き家なら誰でも3,000万円控除」	要件が非常に厳格。昭和56年5月31日以前建築、被相続人一人暮らし、など
9	「特例は自動で適用される」	自分で申告時に選択する必要がある。申告しないと適用されない
10	「繰越控除は申告しなくても3年有効」	毎年申告が条件。1年でも飛ばすと権利を失う

これらの誤解は、実際に多くの方がしてしまうものです。特に「申告不要」と思い込んでしまうケースは要注意です。

不動産売却の税金に関するよくある質問（FAQ）

不動産売却の税金について、よく寄せられる質問をQ&A形式でまとめました。